未经验收使用工程出现质量问题，承包方怎么办
案例简介
2013年2月A学校与B公司签订《教职工住宅楼的施工合同》，明确施工单位要保质保量保工期完成学校教职工住宅楼的施工任务。2014年8月18日施工单位按合同工期竣工后，承包方向发包方提交了竣工验收报告，A以种种理由未接收验收报告，施工单位以书面形式向学校发了验收工程通知书，并进行公证。尽管尚未组织竣工验收，而且施工单位强烈反对提前使用，但是学校为了让教职工在开学前搬入新房，就直接投入使用了。教职工在使用新房的过程中，发现住宅楼存在不少质量问题，其中一楼北部的非承重墙局部开始出现裂缝，多处卫生间发生渗漏，部分房间的装修吊顶出现坠落等。A要求施工单位修理，B认为工程未经验收，A提前使用出现质量问题，施工单位不应承担责任。A认为因工程质量存在问题，于是再行推迟验收，拒绝结算工程款，并要求施工单位B承担工期违约责任。
原理及观点
1.发包方擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，不得以使用部分质量不符合约定主张权利。”换言之，该工程因建设单位的擅自使用从而视为合格，视为建设单位对工程质量的认可，但不含主体结构和地基基础工程的质量缺陷。这显然是对发包方存在主观过错的非常严厉的处罚。(https://www.daowen.com)
2.因发包方未经验收擅自使用工程导致工程质量责任风险由承包方转移给发包方，承包方免除质量违约责任。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”从法律规定可以看出，建设工程竣工后，发包方应根据施工图纸和说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收不得使用。验收是发包方、承包方的强制义务。未经验收发包人擅自使用出现质量问题，要分清是否是地基基础和主体结构的质量问题，而该工程的裂缝、渗透、坠落等质量问题，承包方将免除质量违约责任，全部由发包方承担质量责任。
建 议
1.承包人注意用好约定条款。承包人在与发包人签订建设施工合同时应当明确约定发包人提前使用工程应当承担的法律责任。
2.承包人注意区分终身保修工程与非终身保修工程。承包人在任何情况下应重视主体结构和地基基础工程的质量管理。一方面防止因发包方擅自使用而承担责任，一方面牢固树立“主体结构和地基基础工程”终身保修的观念。
3.承包人注意用好诉讼中的驳回权。在诉讼中，坚持不采用发包人对非主体结构和地基基础工程出现的质量问题作出的鉴定结论，最好驳回发包人鉴定申请，不采用鉴定结论作为事后补充。