承包人如何充分运用工程价款优先受偿权
案例简介
A厂与B公司签订了一份商住楼工程承包施工合同，合同约定的总工程价款为5 182万元人民币，同时约定若发生争议，应友好协商，协商不成的，任何一方可向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁解决。现工程已经竣工并完成结算，但A仍拖欠B近1 900万元的工程款，并且虽经多次催付未果，随后B提请仲裁并主张工程价款优先受偿权。
原理及观点
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”因此工程价款优先受偿权是我国合同法规定的承包人依法享有的一项权利，最高人民法院为解决长期困扰建筑行业工程款拖欠问题针对性地出台了工程价款优先受偿权的司法解释。工程承包人应当研究和学习如何运用该项权利来保护自身的合法权益。
（一）工程价款优先受偿权的法律性质
优先受偿权的法律性质是法定优先权，即法律直接规定的承包人享有优先于抵押权和其他债权的优先受偿的权利，优先受偿权无需登记即可生效。
优先受偿权属于法定担保物权，具有物权的效力，包括优先效力和追及力。发包人转让工程的，不影响承包人行使优先受偿权。
优先受偿权是针对工程价款而设的。承包人转让工程合同权利的，受让人仍可以行使优先受偿权。
（二）工程价款优先受偿权的行使要件
1.行使主体：与工程所有人签订的有效施工合同的承包人。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条中的“工程合同”应作狭义理解，在此处应仅指施工合同，而不包括勘察、设计合同，也不包括分包合同。“发包人未按照约定支付价款的”的前提是施工合同合法有效。
2.行使客体：适宜折价拍卖的工程。
承包人必须以其施工的建设工程为优先受偿权的客体，且该工程不属于“不宜折价、拍卖”的工程。所谓“不宜折价、拍卖”指以折价、拍卖影响公共利益的情形，如公办医院、学校等。
3.行使条件：发包人未付到期工程款且经催告后合理时间内仍未支付。
该合理期限应从发包人收到催款通知之日起算，一般认为不应少于一个月。
4.优先范围：物化为工程一部分的工程价款。
可见优先受偿的工程价款包括实际费用及垫资款，是没有争议的。而利息，我们认为其属法定孳息，应属工程价款。而关于利润是否属于工程价款？有的法院认为不属于，因为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定的“实际支出的费用”不包括利润。(https://www.daowen.com)
（三）工程价款优先受偿权的行使方式
1.协议折价：承包人可以与发包人协议将该工程折价。
2.申请拍卖：承包人可申请法院拍卖工程。
3.行使期限：自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起6个月。
在实践中，工程已经竣工的，对优先受偿权的行使期限无争议，为自竣工之日起6个月。但是工程未竣工的，哪一日为优先受偿权的6个月行使期限的起算日期呢？目前主要存在以下几种观点：
第一种观点，以实际竣工日期为起算日期。
第二种观点，以约定竣工日期为起算日期。
第三种观点，以建设工程施工合同终止日期为起算日期。
我们认同第三种观点。理由是第一种观点没有操作性，因为当施工合同终止后何时续建并竣工，往往难以确定。第二种观点过于机械，如果施工合同终止日早于约定竣工之日，则要等到约定竣工之日才能行使优先权；如果施工合同终止日晚于约定竣工之日超过6个月，则承包人无法行使优先权。第三种观点既符合了第一种观点的实质精神，又避免了第二种观点的机械，比较符合最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的司法解释，而且这一观点在各地法院的判例中得到了支持。
（四）工程价款优先受偿权的行使效力
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，工程价款优先于抵押权和其他债权，但后于购买商品房的消费者。
另外，我国合同法第二百八十六条对承包人享有的工程价款优先受偿权进行了规定，最高人民法院针对该条规定的司法解释也详尽地规定了工程价款优先受偿权的实施范围、期限等。虽然没有提及承包人可以向仲裁部门主张和申请工程价款优先受偿权，但我们认为，此种情况下承包人也完全可以申请仲裁庭确认承包人的工程价款优先受偿权，只是裁决确认承包人拥有工程价款优先受偿权后要由法院去执行，而且这和仲裁裁决本来就由人民法院执行也是不相冲突的。
建 议
1.承包人负有催告义务。发包人在已完工程质量验收通过，并结算完毕后，不支付工程款的，承包人可发函催告其支付拖欠的工程款。
2.承包人申请拍卖工程的前提是发包人在被催告支付工程款时仍不支付，承包人可与发包人协议将已完成工程折价，或申请法院依法拍卖。
3.承包人应注意行使申请拍卖权的时效。无论发包人是否配合进行已完工程的质量验收和结算，只要是不支付工程款的，承包人应注意在不晚于合同约定竣工之日或者合同解除之日起6个月内及时提起诉讼或仲裁。
4.承包人应注意防止因发包人部分付款而导致优先受偿权行使期限错过。如果发包人收到催款函后付款，工程又复工的，为了防止因工程可能再次停工而提起诉讼时过了优先受偿权行使期限，承包人应申请延长工期并办理好工期签证。
5.承包人注意收集有关证据，尤其是在施工过程中工期因发包人原因延误和合同因发包人违约而解除的证据。