案例51：韩某与聂某物权保护纠纷案
生效裁判认为，本案聂某丈夫于某政基于单位分配取得涉案房屋居住权，与所在单位形成事实上的公房承租关系，其居住权应受法律保护。聂某作为于某政的妻子即于某政所分涉案房屋遗产的继承人，亦对涉案房屋享有权利。因在聂某享有房屋使用权期间，韩某将房屋拆除，又根据拍卖公告及韩某出具的《承诺书》，能够表明韩某明知拍卖标的存在权利瑕疵，韩某的拆除行为导致聂某丧失了对涉案房屋的居住权，存在过错，故应对聂某承担侵权责任。因涉案房屋已被韩某拆除，不具备返还原物的条件，因此，韩某应承担损失赔偿责任。现聂某起诉要求韩某赔偿损失，具有事实及法律依据，予以支持。虽然本案评估公司以房产已被拆除等理由予以退卷，但聂某主张按单价人民币3510元／平方米赔偿标准要求韩某承担赔偿责任，不违反事实及法律规定，故原审法院综合本案实际情况，酌定以该单价标准为参照，由韩某赔偿聂某损失共计人民币168480元（48平方米×3510元／平方米）。综上，依照《物权法》第三十七条之规定，法院判决：被告韩某于本判决发生法律效力后30日内赔偿原告聂某人民币168480元。
上述案例，人民法院虽然援引《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定（损害赔偿请求权），但实际上是适用了居住权法理进行裁判（因为《物权法》没有规定居住权）。试问：如何理解居住权？如何设定居住权？居住权因哪些情形而消灭？
二、居住权的法律意义
何谓居住权？《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”由此看来，现实生活和司法实践对居住权并不陌生，居住权的司法案例并不鲜见。《婚姻法解释（一）》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”据此，在离婚后，为无住处的配偶设定居住权是相当常见的法律现象，如在“仲某诉熊某某离婚后财产分割纠纷案”中，房屋虽认定为被告的个人财产，但原告仲某离婚后没有住处，没有稳定的收入来源，且身体健康状况不好，属于《婚姻法》规定的生活困难，法院判令其可以继续在被告房屋中居住。[2]《民法典》编纂过程中，增加规定居住权制度主要基于：一是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要。二是住房商品化和市场化发展的反映。三是住房在居民财产体系中地位提高的体现。四是更好地满足住宅所有权人意思自由的需求。[3]
在现代社会，住房不仅是自然人基本的财产，也是自然人基本的生活资料，是保障自然人生存权所必需的财产，因为“人有所居”。居住权的法律特征表现为：
1.居住权属于用益物权。居住权是在他人房屋所有权之上设立的物权，是他人房屋所有权上的负担，是一种典型的用益物权，也属于一种他物权（限制物权）。
2.居住权采登记设立主义。依据《民法典》第三百六十七条的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。依据第三百六十八条的规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
3.居住权以无偿性为原则，以有偿性为例外。居住权的设定是一种恩惠行为，居住权人取得居住权通常都是无偿的，无须支付对价。[4]依据《民法典》第三百六十八条的规定，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。据此，居住权设立以无偿为原则，以有偿为例外。由此可见，居住权并非均为无偿的。
4.居住权以不可转让性为原则，以可转让性为例外。一般来说，居住权是为特定人而设立，只能由特定人享有，不能由他人享有。对此，《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”据此，居住权可否转让，取决于居住权合同的约定。
5.居住权具有长期性。居住权期限一般具有长期性、终身性的特点。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”
三、居住权的设立
依据《民法典》的规定，居住权既可以基于当事人的约定设立，也可以基于被继承人的遗嘱设立。居住权的设立主要可通过以下几种方式：
1.因登记而设立居住权。居住权设立的基础原因是订立居住权合同。依据《民法典》第三百六十七条的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的条件和要求；（4）居住权期限；（5）解决争议的方法。本条所称的合同应当首先包括涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同。因为居住权制度产生的基础就是对具有特定身份关系人的利益的保护。[5]
2.直接依法律的规定取得居住权。《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因此，司法实践中，如离婚判决时，法官可以依法将居住权判给一些有特殊需要的人，这也是依据法律规定设定居住权的一种方式。[6](https://www.daowen.com)
3.因遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。《民法典》第三百七十一条规定了通过遗嘱形式设立居住权，即以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权一章的有关规定。值得注意的，一是遗嘱设立居住权，不以书面形式为必要条件，应以符合遗嘱法定形式和效力为准。遗嘱的法定形式有自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、公证遗嘱、录音录像遗嘱和口头遗嘱。对于遗嘱设立居住权来说，只要符合遗嘱的法定形式且遗嘱有效，那么以录音录像遗嘱、口头遗嘱这种非书面形式的方式设立居住权也应是合法有效的，这也能充分尊重并还原立遗嘱人的真实意愿。二是遗嘱设立居住权，自继承开始时设立，登记并非生效要件。根据《民法典》第二百三十条、第一千一百二十一条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承从被继承人死亡时开始。那么通过遗嘱设立居住权的，应自继承开始时设立。即通过遗嘱设立居住权不采登记生效主义，若要对抗善意第三人，居住权人可在取得居住权后向登记机构申请居住权登记，以公示自己的居住权，维护自身合法权益。
四、居住权的消灭
由于居住权制度设计的目的是保障居住权人的生活居住的需要，其期限一般具有长期性、终身性。[7]依据《民法典》第三百七十条的规定，居住权因下列情形消灭：
1.居住权因期限届满而消灭。居住权属于有期限的物权，因使用期限届满而自然归于消灭。
2.居住权因居住权人死亡而消灭。由于居住权为特定人而设立的权利，不得转让、继承，当居住权人死亡时居住权消灭。
此外，因居住权人滥用权利也会导致居住权合同解除而消灭。在司法实践中，居住权人违反居住权合同约定，擅自将房屋出租、出借、抵押、改变用途如用于生产经营等时，居住权合同解除条件成就，居住权消灭。
五、对案例51的简要评析
在本案中，拆除的涉案房屋为聂某丈夫单位分配的公租房，聂某对该房屋拥有居住权，在其丈夫死亡后，聂某又是涉案房屋遗产的继承人。聂某在使用涉案房屋期间，因韩某的侵权行为将涉案房屋拆除，构成了对聂某的侵权。应当承担损害赔偿责任，法院基于侵权的损害事实和市场价格，判定韩某承担民事责任是正确的。
[1] 黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义（上）》，法律出版社2020年版，第772页。
[2] 详见辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终764号民事判决书。
[3] 详见江苏省宿迁市中级人民法院（2011）宿中民终字第1190号民事判决书。
[4] 详见黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义（上）》，法律出版社2020年版，第707~708页。
[5] 参见王利明主编：《中国民法典学者建议稿及立法理由》，法律出版社2005年版，第301页。
[6] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》，人民法院出版社2020年版，第862页。
[7] 黄薇主编：《中华人民共和国民法典物权编释义》，法律出版社2020年版，第415页。