第二节 抵押财产
一、问题的提出
所谓抵押物，是指由债务人或第三人享有的，用来在其上设置抵押权的标的物。不论抵押物为动产还是不动产，抵押人均不移转对抵押物的占有。这与传统民法是有区别的，在传统民法上的抵押物只限于不转移占有的不动产。当然，作为抵押物应当具有交换价值和让与性、相对稳定性、特定性、不易损耗性、产权明晰性等特点，[11]便于抵押权人实现抵押权。
在研究抵押财产之前，先看两则案例。
案例64：金汇信托公司与三联集团公司、三联控股公司、马某生、楼某珍、华源置业公司金融借款合同纠纷案[12]
最高人民法院认为，关于案涉在建工程抵押权是否依法设立及其抵押物范围的问题。本案中，金汇信托公司与三联集团公司签订的《抵押合同》中均明确约定，本合同项下的抵押物是指目标项目下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程，抵押物具体信息见合同附件之“抵押物清单”（分别列明了99套房产和17套房产）。嗣后，双方共同向登记机关申请办理“在建工程抵押”的登记手续，并提交了国有土地使用权证、土地未抵押未查封证明、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等办理在建工程抵押所需要的文件资料。登记机关受理后，为“抵押物清单”上记载的99套房产和17套房产分别颁发了《在建工程抵押登记证明》。《物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由此，登记机关为案涉在建工程抵押权办理的抵押登记手续，是仅限于其已经发放《在建工程抵押登记证明》的“抵押物清单”中所记载的部分，还是包括抵押合同所约定的土地使用权及其上已经建造和尚未建造的部分，成为本案中认定抵押物范围所必须解决的关键问题。
关于在建工程抵押权的登记方法，包括在抵押合同上作记载或者在房屋登记簿上作记载两种方式。关于权属证书与登记簿之间的关系，《物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据这一法律规定，完成不动产物权公示的是不动产登记，登记机关为案涉116套房产分别颁发《在建工程抵押登记证明》的法律效果，是使金汇信托公司取得证明其权利状况的权属证书，判断本案中金汇信托公司在建工程抵押物的范围，应当以登记机关的不动产登记为依据。原审判决以登记机关向金汇信托公司颁发的《在建工程抵押登记证明》作为判断案涉在建工程抵押办理抵押登记手续的依据，混淆了不动产登记与权属证书之间的关系，本院予以纠正。
案涉在建工程抵押登记办理之时，作为登记机关的浙江省金华市房地产交易办证中心并未实行房屋登记簿制度，且对在建工程抵押应当采用何种方法在抵押合同上记载亦不明确。本案中，浙江省金华市房地产交易办证中心在受理金汇信托公司和三联集团公司的在建工程抵押登记申请后，采用“抵押物清单”的方式，将在建工程抵押物的范围限定在已完工部分或可售部分，并为在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋单独办理《在建工程抵押登记证明》。但这种登记方法并不能得出登记机关认为在建工程抵押物的范围仅限于已完工部分或可售部分这一结论。从登记机关对案涉179套房屋销售的解押登记手续办理情况来看，无论三联集团公司销售的房屋是否已经列入抵押物清单，登记机关均要求三联集团公司取得金汇信托公司的同意证明。由此可见，本案中登记机关对在建工程抵押权的标的物范围的认识在逻辑上并不能一以贯之，其所理解的抵押物限定为在建工程已完工部分或者可售部分，更多的是出于登记手段或技术的考量，随着工程建设阶段的发展，在建工程抵押权的抵押物范围随着已完工部分或可售部分的增加而得到扩张。
本院认为，《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”，在建工程抵押权作为《物权法》所规定的民事权利，属于《立法法》第八条第八项所规定的法律保留事项，民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度，在《物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对“正在建造的建筑物”没有作出相反定义的情况下，应当遵从此前规范性文件中对“在建工程抵押”的理解。在《物权法》颁行之前，《担保法解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”据此，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。本案中，《抵押合同》第1.2条约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。第1.5条约定，除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同下抵押物范围。前述抵押合同的约定内容，符合司法解释和行政规章的规定。在登记机关未设立房屋登记簿，亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因前述抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权利证明，以及发放权利证明的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否依法成立的依据。且在本案中，三联集团公司作为抵押人，本身并非不动产物权公示制度的保护对象。不动产登记制度的规范，是为了保护以该不动产为交易客体的第三人的信赖利益和交易安全。三联集团公司破产管理人在接管之后，试图利用登记实务中的不同理解否定三联集团公司此前在自身财产上所设定的权利负担，明显有违诚信原则。
综上，本院认定，本案中金汇信托公司的在建工程抵押权已经依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据。申请人金汇信托公司关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的179套房屋及相应的土地使用权外，应当包括金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工部分的申请理由成立，本院予以支持。被申请人三联集团公司关于案涉在建工程抵押权仅限于办理了《在建工程抵押登记证明》的50套房屋及其相应的土地使用权的诉讼理由，并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。
案例65：邓某与屏山农商行、杨某金融借款合同纠纷案[13]
二审法院认为，本案的争议焦点为案涉抵押合同是否有效。结合一、二审查明的事实，案涉抵押合同应属无效。理由如下：一是从案涉房屋用途来看，案涉房屋的产权人虽然登记为邓某，但根据查明的事实来看，在设定抵押权以前，案涉房屋即已经属于小天使幼儿园的办学场所，并经南溪区教育和体育局批准、民政部门备案登记，案涉房屋应当认定为教育设施；二是从相关法律规定来看，依照《民办教育促进法》第三条“民办教育事业属于公益性事业”及第五条“民办学校与公办学校具有同等的法律地位”之规定，小天使幼儿园作为依法批准登记设立的民办幼儿园，应认定为公益性事业单位。依照《担保法》第三十七条第三项及《物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押：……（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”之规定，案涉房屋属于学校教育公益设施，系法律规定不得抵押的设施。以该房屋设定的抵押因违反上述法律的强制性规定，应属无效。
关于邓某应否承担责任及应当承担何种责任的问题。邓某在案涉借款合同签订后，与屏山农商行签订《抵押合同》表明邓某愿意为杨某的案涉借款提供担保，只是因为抵押物系国家法律强制性规定不得抵押的财产，而导致抵押合同无效。依照《担保法解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”本案中，屏山农商行作为银行债权人，在尽职调查过程中对案涉房屋的幼儿园用途应属明知的情况下设立抵押担保，对案涉抵押担保合同因违反强制性法律规定而无效具有一定的过错。邓某作为案涉房屋的产权人、小天使幼儿园的法定代表人，在明知幼儿园办学场所系教育公益设施的情况下仍与屏山农商行签订抵押合同亦存在过错。因此，本案中，邓某应当承担杨某不能清偿屏山农商行债务不超过二分之一的责任。
上述案例，均涉及抵押物的问题。试问：哪些财产可以抵押？哪些财产不得抵押？
二、可以抵押的财产
根据《民法典》第三百九十五条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”的规定，之所以还要专门规定可抵押物，是因为物权的客体并非全是抵押权的客体。同时对抵押物的客体分类并列举规定，与不同抵押物上的抵押权的设立、公示、优先次序和实现等规则密切相关。[14]依据该条的规定，财产抵押必须符合两个条件：一是债务人或者第三人对抵押财产有处分权。具体包括债务人或者第三人是抵押财产的所有权人、债务人或者第三人对抵押财产享有用益物权且法律规定可以设置抵押、债务人或者第三人根据法律规定或者经过政府主管部门批准可以将其占有或者使用的财产抵押[15]。二是该条规定的可以抵押的财产。可以抵押的财产表现为：
1.建筑物和其他土地附着物。“建筑物”，是指定着于土地上或地面以下，具有顶盖、梁柱、墙壁，供人居住或其他使用的构造物，包括房屋、仓库、地下室、空中走廊、立体停车场等。建筑物是典型的地上附着物。除了建筑物外，“其他土地附着物”，是指抵押人依法享有所有权或处分权的附着于土地上的除建筑物以外的不动产，包括林木、地上构筑物、与不动产尚未分离的出产物等。[16]建筑物与在建工程抵押是我国不动产抵押的核心，这是由我国土地所有权实行国家和集体所有、土地不得作为抵押物的法律制度现实决定的。一般来说，作为抵押财产的建筑物是经合法建造并已经取得所有权的建筑物，违法建筑或者尚未取得所有权的建筑，不能成为抵押合同的标的。[17]《民法典担保解释》第四十九条规定：“以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。”在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资金，抵押给银行作为偿还贷款的担保。以在建工程抵押，抵押人必须具有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。在建工程抵押应当依法办理抵押登记，因所有权人未取得所有权凭证，因此在建工程抵押登记属于预告登记性质，由登记机关在“抵押合同上作记载”[18]的方式进行登记。
2.建设用地使用权。所谓建设用地使用权，是权利主体在法律允许的范围内依法享有的对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，权利主体有权利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。设立建设用地使用权的主要方式有出让和划拨两种：出让是国家以所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内让与使用者，并由使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。具体包括协议、招标和拍卖三种具体方式。以出让方式取得土地使用权抵押的，没有地上建筑物的可以单独设定抵押；有地上建筑物的必须与地上建筑物一同设定抵押。而且，以出让方式取得的土地使用权抵押，其抵押期限不能超过出让终止期限。划拨是指国家通过行政审批程序将土地无偿、确定地给使用权人使用，使用权人只需按照一定的程序向主管机关提出申请，经批准即取得建设用地使用权，而不必向国家交付费用和租金。以划拨土地使用权抵押必须符合以下条件：首先，必须与地上建筑物一同抵押。其次，在实现抵押权时，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。[19]对此，《民法典担保解释》第五十条规定：“抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。”此外，转让、互换、出资、赠与以及行使抵押权等原则上也可以成为取得建设用地使用权的方式。
集体土地使用权原则上不准抵押，但可随乡村企业的厂房等建筑物一并抵押。《民法典》第三百九十八条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”其立法目的是增强乡村企业的融资能力，促进乡村企业的发展。(https://www.daowen.com)
3.海域使用权。所谓海域使用权，是指民事主体基于县级以上人民政府海洋行政主管部门的批准和颁发的海域使用权证书，依法在一定期限内使用一定海域的权利。因此，海域使用权是通过招标或者拍卖的方式取得，并申请经依法批准，获取海域使用权证书。海域使用权人在使用期限内可依法设置抵押权，让其充分“活跃”起来。
4.生产设备、原材料、半成品、产品。这是关于一般动产抵押的规定。特别是从农业生产者贷款难的需要以及保障债权安全的需要出发，明确规定了生产设备、原材料、半成品、产品可以抵押，并规定法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设立抵押。这样，进一步扩大了动产抵押的范围，便于融资。
5.正在建造的建筑物、船舶、航空器。《担保法解释》第四十七条对此进一步作出规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《民法典》物权编则把未来财产的范围扩大到正在建造的建筑物、船舶、航空器。《民法典担保解释》第五十一条第二款规定：“当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。”从该条款的规定来看，亦认可了正在建造的建筑物抵押的效力。
6.交通运输工具。在传统民法中，船舶、航空器等交通运输工具被视为准不动产，因此船舶、航空器等的抵押可以视为准不动产抵押，办理抵押登记是船舶、航空器抵押权的对抗要件，而非生效要件。根据《民法典》第四百零三条规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
7.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。只要某项财产符合抵押财产的条件，即抵押人有权处分，具有可让与性，便于管理和实施，就应当承认其属于抵押物的范围。根据私法自治原则，只要法律、行政法规未禁止抵押的财产，皆可设定抵押。
三、不得抵押的财产
《民法典》第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”该条规定属于抵押物范围的负面清单。具体而言：
1.土地所有权不得抵押。土地所有权是指土地所有人依法对土地实行占用、使用、收益和依照国家法律规定作出处分并排除他人干涉的权利。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，城市市区的土地属于全民所有即国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于全民所有以外，其他属于集体所有。国家、集体所有的土地，可以依法确定给全民所有制、集体所有制、单位或其他组织；个人使用的土地，使用人只有使用权，没有所有权。除依照法律的规定对土地使用权抵押外，土地所有权不能抵押。
2.宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除依法可以抵押的外，不得抵押。宅基地、自留地、自留山属于集体所有，农民只有使用权，而无权处分，如果不用则由集体收回。因此，除依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的使用权经发包人同意可以抵押，乡（镇）、村企业厂房等建筑物抵押时，其占有范围内的土地使用权同时抵押外，宅基地、自留地、自留山等土地使用权不得抵押。
值得注意的是，根据2018年12月修改后的《农村土地承包法》第四十七条第一款“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保”的规定，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。与此相衔接的《担保法》《物权法》中有关耕地使用权不得抵押的规定，在《民法典》物权编中予以删除。同时，宅基地不得抵押，宅基地上建造的住宅，一般是不允许抵押的，其中既有保障农民基本居住权的考虑，也有稳定土地秩序的考虑。[20]
3.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。学校，托儿所，幼儿园，医院以及工会、共青团、妇联所管理的休养所、疗养院、文化宫、俱乐部、妇幼保健机构和体育场（馆）等属于公益设施，如果改变用途，将影响公众利益，这些设施的管理部门只有管好、用好的义务，没有随意处分的权利，不得抵押。《民法典担保解释》第六条规定，以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：（1）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；（2）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持。
4.所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。如正在诉讼中的有争议的财产，所有权、使用权在未确认之前不能抵押。《民法典担保解释》第三十七条第一款规定：“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条[21]的规定处理。”据此，当事人以上述财产设定担保的，如不存在其他无效情形，一般应当认定担保合同有效，因为这些财产只要不是违法财产，就不存在因标的违法而无效的问题，且根据区分原则，《民法典》第三百九十九条规定“不得”抵押的情形，即使构成无权处分，也不应影响抵押合同的效力。值得注意的是，当事人以权属不明或者有争议的财产设立抵押，经人民法院审查后可能有两种结果：一是抵押人有权处分；二是抵押人无权处分。在抵押人有权处分的场合，不仅抵押合同效力不受影响，抵押权的设立也应认定有效；在抵押人无权处分的场合，虽然抵押合同不因抵押人无权处分而受影响，但抵押权的设立则取决于债权人是否满足善意取得的条件：构成善意取得的，债权人可主张行使抵押权；不符合善意取得条件的，债权人无权主张行使抵押权，真正权利人可以请求注销抵押登记。至于当事人以被查封、扣押、监管的财产设定抵押，债权人请求行使抵押权时，如果查封、扣押或者监管措施已经解除，人民法院应予支持；抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。[22]
5.依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。依法被采取查封、扣押或者监管等强制措施的财产，虽然所有权仍然属于财产所有权人，但所有权或处分权的行使受到了法律限制，因此该类财产不得抵押。对此，《民法典担保解释》第三十七条第二款、第三款规定：“当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。”据此，依法被查封、扣押、监管的财产设定抵押，并不影响抵押合同的效力。若不能办理抵押权登记，则抵押人承担违约责任。
6.违法、违章建筑物不得抵押。《民法典担保解释》第四十九条规定：“以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。”所谓违法、违章建筑物，是指违反《城市房地产管理法》等法律、法规、规章的规定，未经主管部门发给建筑许可证而擅自动工兴建成的各种建筑物，主要是指房屋。违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能产生房屋所有权之法律效果；经主管部门处理的，如属责令拆除或作没收处理的，建造人也不能对违章建筑之物拥有所有权；如属行政处罚后责令补办手续的，则在补办手续后，可依法取得建筑物的所有权。既然这些违法、违章建筑物都无法进行权属登记，属于法律禁止流通的物，倘以之设定抵押后抵押权人必定无法实现抵押权，因此抵押无效。
7.依法不得抵押的其他财产。按照我国《宪法》的规定，矿藏、水流、山岭、草原、荒地、滩涂等属于国家所有，不得买卖、抵押或以其他形式非法转让。
四、对案例64、案例65的简要评析
在案例64中，当事人争议的焦点是在建工程抵押权是否有效设立及抵押物的范围。一是依据《物权法》第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。[23]金汇信托公司与三联集团公司签订《抵押合同》时明确约定了在建工程抵押和列明的房产抵押，并提交了国有土地使用权证、建设用地规划许可证等，并办理了抵押权登记。因此，在建工程抵押权已经有效设立。二是在建工程抵押物的范围问题。《担保法解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”因此，从目的扩张解释角度来看，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。本案在建工程抵押权对抵押物的效力及于已经登记的建筑物和未经登记的建筑物，旨在保护抵押权人实现债权。
在案例65中，涉及抵押合同的效力及邓某应否承担民事责任的问题。一是抵押合同的效力。邓某将具有公益性的民办幼儿园的房屋设定抵押，依据《物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押：……（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施……”的规定[24]，涉案的抵押合同因违反了法律强制性规定，当属于无效合同。二是邓某应否承担民事责任。作为涉案房屋的产权人、小天使幼儿园的法定代表人，邓某应当知道其房屋不能设置抵押而设置抵押，明显存在过错，应当承担一定的民事责任。屏山商行作为债权人不能接受本案的抵押却接受了抵押，亦存在过错，应当承担一定的民事责任。生效判决依据《担保法解释》第七条的规定，判令邓某承担一定的民事责任，并无不当。