抵押权的实行
一、问题的提出
抵押权的实行，又称抵押权的行使，亦称抵押权的实现，是指抵押权人在债权已届清偿期而债务人不履行债务时，行使其抵押权，将抵押物变卖或者拍卖，或者以折价的方式优先受偿，以实现其债权的行为。这里的“不履行”，既包括债务人在客观上没有履行能力而不履行，又包括债务人在客观上有履行能力而主观上不愿履行，并非指“不能履行”。与《民法典》物权编中关于连带责任保证所规定的“没有履行”亦同。
为了便于更好地研究抵押权的实行，使之达到以案说法之目的，先看一则案例，并思考之。
案例71：平安银行与瞿某某、潘某某执行分配方案异议纠纷案[92]
二审法院认为，本案争议焦点在于：在执行分配中，同一执行标的物抵押给数个债权人的，如何确定各抵押权人的优先受偿范围。瞿某某、潘某某主张以抵押登记的债权数额为限，平安银行则认为应以生效判决确认的优先受偿范围为依据。
首先，关于生效判决确认的平安银行抵押权优先受偿范围的问题。（2012）静民二（商）初字第579号民事判决处理的是平安银行与陈某、竺某某之间的金融借款纠纷。陈某、竺某某系债务人，其作为《抵押合同》的当事人，受该合同条款的约束，不得援引物权登记的公示公信原则对抗平安银行，故一审法院依据《抵押合同》约定的担保范围判决抵押权优先受偿的范围包括债权本金、利息、复利、罚息等，并无不当。而本案处理的系数个抵押权人之间的纠纷，后顺位的抵押权人瞿某某、潘某某系平安银行和陈某、竺某某所签订《抵押合同》以外的第三人。依据合同相对性原则，该抵押合同关于担保范围的约定对第三人不产生效力，故平安银行以此判决得出在执行款分配中，其优先受偿的范围包括债权本金、利息、复利、罚息等的结论，二审法院不予认可。
其次，关于《抵押合同》约定的担保范围与抵押登记不一致的问题。不动产抵押登记制度旨在以客观上可识别的外观形式向社会公众揭示特定不动产上设立的抵押权情况，使物权在当事人之间生效的同时，对第三人发生公示效力，以实现物权法律关系的明晰和交易秩序的稳定。登记作为不动产物权的公示方法，具有权利正确性的推定效力。《物权法》第十六条第一款已明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。担保范围作为抵押权的内容之一，也应当以不动产登记簿的记载为准。后顺位抵押权人依据不动产登记簿的记载知晓先顺位抵押权的担保债权数额，由此判断抵押物的抵押余额，继而对其债权受偿的可能性作出合理预期，应受法律的保护，以符合抵押登记制度的宗旨，维护交易安全。而且，《担保法解释》第六十一条明确规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准，故平安银行依据《抵押合同》约定的担保范围对抗抵押登记的内容，突破了不动产登记簿记载的范围，不仅有悖于物权公示、公信原则，而且会损害顺位在后的抵押权人登记的抵押债权的实现，二审法院不予采信。
本案中，涉案房产先后设定了三个抵押债权：第一顺位抵押权人为平安银行，登记的债权数额为185万元，登记日为2008年4月29日；第二顺位抵押权人为瞿某某，登记的债权数额为80万元，登记日为2009年11月1日；第三顺位抵押权人为潘某某，登记的债权数额为120万元，登记日为2010年5月6日。房地产登记部门在办理涉案房产的抵押登记时，在《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》及《上海市房地产登记证明他项权利（抵押）》中均仅记载主债权数额，未明确记载担保范围，故涉案房产抵押登记的债权数额均为各抵押权人的债权本金部分，并不包括利息及其他费用。根据法律规定，同一抵押物向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。因此，一审法院在执行中依据债权本金优先受偿的原则，并根据抵押登记的先后顺位确定各抵押权人分配受偿的范围和顺序，并无不当。
上海高院再审认为，本案的争议焦点为：在本案中应如何确定各债权人的优先受偿范围。经查，平安银行与陈某、竺某某签订的《抵押合同》约定担保范围为主合同项下发生的债权本金、利息、复利、罚息等。生效判决已确认陈某、竺某某应归还平安银行借款本金及相应的利息等，平安银行享有优先受偿权。《物权法》第一百七十三条亦规定，除当事人另有约定外，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等。平安银行、瞿某某、潘某某分别于2008年4月29日、2009年11月1日、2010年5月6日办理了抵押登记，涉案抵押均为一般抵押登记。当时的上海市房地产登记证明（抵押权登记）只有债权数额一栏。一般抵押权设立登记时登记证明上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权数额，且平安银行在对涉案债权按规定要求进行抵押登记的同时，已将抵押合同进行了备案。其作为第一顺位抵押权人无法预知后续可能发生的抵押。瞿某某、潘某某作为第二、第三顺位抵押权人，在抵押房屋上设立的抵押权均为余额抵押，其二人应当知晓法律关于担保范围的规定，亦应当知晓一般抵押权设立登记时的填写说明及相关规定。作为后顺位抵押权人，其二人负有审慎注意义务，在与债务人一起办理抵押权登记时，可以通过要求债务人查阅已在登记机关备案的抵押合同知晓债务人与第一顺位抵押权人平安银行约定的担保范围。综上所述，原二审判决关于在未登记担保范围的情形下，则以平安银行在办理抵押登记时按规定记载的债权数额作为优先受偿范围的认定，适用法律错误，应予纠正。
根据上述案例，试问：抵押权实行的条件有哪些？抵押权实行的途径和方法有哪些？对抵押权实行的优先受偿顺序有何规定？
二、抵押权实行的条件
抵押权的实行将使抵押权人设立抵押权的目的得以实现，并使主债权得以清偿。根据《民法典》第四百一十条第一款“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议”的规定，抵押权实行的条件为：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的。抵押权的实行条件分为法定条件和约定条件，法定条件是指债务人一旦不履行到期债务，抵押权人即可以直接请求实现抵押权。约定条件是指当事人在抵押合同中约定，一旦抵押人实施了某种行为，抵押权人就可以基于该约定提前实现抵押权，即便此时债务履行期尚未届满。抵押权实行的法定条件可细分为：
1.须债权有效存在。债权人和债务人之间的债权合同已经合法有效成立，且尚未消灭，才使得抵押权人（即债权人）行使抵押权有了前提条件。若债权因主合同未成立，或被确认无效，或得以撤销，或已消灭，则抵押权无实行之可能。因此，抵押权人行使抵押权，必须具有有效债权的存在。
2.须抵押权有效存在。抵押权的实行是以抵押权合法有效地存在为前提的。若抵押所担保的主合同被宣告无效或被撤销，则抵押合同也相应被宣告无效，或者因抵押合同自身的原因而导致抵押合同无效，则抵押权自始不能有效成立，抵押权人也不得行使抵押权。
3.须被担保债权已届清偿期。抵押权的目的在于担保债权受偿。若债权人的债权未届清偿期而允许抵押权人行使抵押权，将损害抵押人依法应当享有的期限利益。所谓期限利益，是指抵押权人实行抵押权之日与债权到期日的期间内，抵押人所享有的利益。债务人没有提前清偿债务的义务。因此，我国《民法典》第四百一十条明文规定债务人不履行到期债务为抵押权实行之要件。
4.须债务人未履行债务。债务人未履行债务包括债务人拒绝履行、迟延履行和不适当履行。如果债务人到期已履行了债务，或者虽未履行，但依照法律和合同的规定应免除责任的，则主债权人不得行使抵押权，否则，抵押人有权提出抗辩。如果债务不履行是由于债权人的原因造成的，如债权人无正当理由拒绝债务人的履行，则抵押权人也不能行使抵押权。
三、抵押权实行的方法
根据《民法典》第四百一十条第二款“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”、第三款“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”的规定，抵押权实行的方法有两种：协议实行和拍卖、变卖。
（一）协议实行
所谓协议实行，是指债务人在履行期限届满时未履行其债务，由抵押权人与抵押人协议决定抵押权实行的情形。抵押权是一种民事权利，它是当事人在自愿、平等的基础上经过协商而设立的，其实现自然也可以依当事人之间的协议来完成，这体现了我国民法的民事主体地位平等与私法自治原则。
协议实行，就是对抵押物协议折价，是在抵押权所担保的债权已届清偿期后，抵押权人和抵押人协议以抵押物替代清偿受担保的债权，由抵押权人取得抵押物的所有权，受担保债权在协议抵偿的金额范围内消灭的一种抵押权实行方法。抵押物协议折价应以不损害其他抵押权人利益为条件，否则，不得以抵押物协议折价行使抵押权。法律所限制的只是在债务履行期限届满前作出将来转移所有权的协议，在需要实现抵押权的时候，已不存在可能给抵押人造成不利的情势，这时双方可以协议以折价的方式来清偿抵押权人的债权。[93]
抵押物协议折价应当符合下列要件：（1）须抵押权担保的债权已届清偿期。（2）须抵押人与抵押权人达成抵押物折价协议。一是抵押人与抵押权人应当订立抵押物折价移转所有权的协议。二是当抵押人为第三人时，抵押物折价协议不仅是抵押权人与债务人达成协议，而且必须是经第三人（抵押人）同意，否则不生效力。三是抵押物折价协议应当是当事人的真实意思表示，不得欺诈、胁迫，否则有违诚信原则，应为无效或可撤销。四是根据《民法典》第四百一十条第三款“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”之规定，抵押物折价的价格要公平，以参照市场价格为依据。五是抵押物折价协议的生效是否以登记为必要，依法律规定办理，凡抵押物所有权或使用权之取得应当办理权属登记的，自权属登记之日起生效。（3）抵押物协议折价应以清偿受抵押担保的债权为目的。（4）抵押物协议折价不得损害其他抵押权人的利益。凡是抵押物折价协议有损其他抵押权人和债权人的利益，其他抵押权人和债权人可根据《民法典》第五百三十八条[94]、第五百三十九条[95]行使撤销权。对此，《民法典》第四百一十条第一款规定：“……协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。”当然，依据《民法典》第五百四十一条的规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
（二）抵押物拍卖、抵押物变卖
1.抵押物拍卖。所谓拍卖，又称竞买，是指以公开竞价的方法把标的物卖给出价最高的竞买者的活动或行为。抵押物拍卖受偿是抵押权实行的最为普遍的方式。拍卖可分为任意拍卖与强制拍卖两类，任意拍卖是出卖人与拍卖行订立委托合同，委托拍卖行进行的拍卖；强制拍卖是由于债务人的财产基于某些法定的原因而由司法机关如人民法院强制进行的拍卖。抵押权人与抵押人之间通过协议对抵押财产进行拍卖的，属于任意拍卖；而抵押权人与抵押人就抵押权发生争议而诉至法院的，人民法院经审理后判决拍卖抵押财产的，则为强制拍卖。以拍卖的方式实现抵押权具有较多优点，因为拍卖是以公开竞价的方式出卖标的物，因此拍卖的成交价格能够最大限度地体现拍卖财产的价值，既有利于维护抵押人的利益，也能充分发挥抵押财产对债权的担保功能，从而维护抵押权人的利益。
2.抵押物的变卖。抵押物变卖清偿，是指在债务人不履行债务时，抵押权人与抵押人协议将抵押物出卖，而以出卖的价格清偿受抵押权担保的债权。抵押物变卖简便易行、省时省力，是抵押权实行的一种较为普遍的方式，但在变卖时，应根据《民法典》第四百一十条第三款之规定，参照当时当地的市场价格进行，以保证抵押物变卖价格的公正。
需要特别提及的是，根据《民法典》第四百一十三条“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定，抵押权实行的方法无论是抵押物协议折价，还是抵押物拍卖、变卖，其价款超过所担保债权数额部分归抵押人所有；其不足部分应由债务人清偿，抵押人（第三人）不再承担不足部分的责任，因为第三人非为主债务的债务人，他只能在其提供的抵押物的范围内承担责任，超过此界限，则其理应不承担任何责任，这也是第三人愿意提供抵押担保的原因之一。要防止和杜绝让第三人超出抵押物价值而无限度地承担抵押担保责任的错误做法。(https://www.daowen.com)
在司法实践中，抵押人的权利义务会因抵押财产价值的增减而受影响。对抵押财产价值计算的时间应明确为抵押权实现时抵押财产的价值，而非抵押权设定时的价值。当事人设定抵押时，未对抵押财产进行评估，或者估价失误，或者设定抵押的当时，抵押财产价值与所担保的债权数额相当，后因市场波动等不可预测的原因导致抵押财产价值下跌的，在债务清偿时应对抵押财产重新估价，按照抵押权实现时的价值进行清偿，抵押权人无权按抵押设定时约定的价值向债务人追偿。抵押权设定后，抵押财产价格上涨时，抵押人不享有使增加的价值脱离担保的权利；抵押财产价格下降时，抵押人不承担按减少的价值补充担保的义务。抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押权实现时的价值进行清偿，不足清偿全部债权的，抵押系由债务人以外的第三人提供的，第三人对剩余的债权不再承担担保责任。此时，如果抵押人系债务人，债务人对剩余的债权亦不再承担担保责任，剩余的债权仅能作为一般债权由债务人负清偿责任。
四、抵押权实行的优先受偿顺序
所谓优先受偿顺序，是指同一财产向两个以上抵押权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先清偿谁的债权。在再抵押、重复抵押的情形下，涉及抵押权实行的优先受偿顺序问题，确有探讨之必要。
（一）抵押权的顺序概说
抵押权的顺序，也称抵押权的顺位，有广义和狭义之分，狭义的抵押权顺序是指同一抵押物上存在多个抵押权时，每一抵押权相互之次序。狭义的抵押权顺序决定抵押权相互之间的效力顺位。与之相反，广义的抵押权顺序，除了包括狭义的抵押权顺序以外，还包括抵押权与其他优先权之间的效力次序，故广义的抵押权顺序实际上是指在同一抵押物上存在多个优先权时，各个不同的优先权相互之间的效力次序。它不仅包括抵押权相互之间的效力次序，而且也包括抵押权与质权之间、抵押权与留置权之间、抵押权与其他优先权之间的顺序。本书中所谓的抵押权顺序为狭义的抵押权顺序。
《民法典》第四百一十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。”该条规定由《物权法》第一百九十九条修改而来：删除了《物权法》第一百九十九条第一项中“顺序相同的，按照债权比例清偿”的规定；增加了第二款“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定”。随着不动产统一登记制度的全面实行，不动产权利都经由不动产登记机构在统一的不动产登记簿上办理登记，同一个不动产上设立的多个抵押权都登记在一个登记簿上，可以对各个抵押权登记的先后顺序作出判断。[96]因此，不存在登记顺序相同（是指同一日登记的抵押权顺序相同，即同一日登记的抵押合同同时生效[97]）的情形。
（二）抵押权实行的优先受偿顺序确定
根据我国《民法典》第四百一十四条的规定，抵押权实行的优先受偿顺序的确定，应遵循的一般原则是：
1.抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。该清偿顺序遵循登记在先，顺序优先原则。即登记抵押权相互之间顺序的确定以抵押物登记的先后时间顺序为标准，登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权。只有在先的债权获清偿后，才可清偿后设的抵押债权。以抵押权登记时间的先后顺序为标准清偿抵押债权是世界各国抵押担保制度中的通行规则。该清偿顺序不仅适用于以登记为生效要件的不动产抵押，也适用于以登记为对抗要件的动产抵押，即无论是不动产抵押还是动产抵押，数个抵押权都已登记的，应当按照登记时间确定被担保债权的清偿顺序。抵押登记时间的确定，应当以登记簿材料中记载的时间为准。
当然，任何原则都有例外，该另外须基于法律的明确规定。如《民法典》第四百一十六条规定的动产购买价款抵押担保的优先权：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”由于买卖价款抵押权人可以优先于债务人在该动产上的除留置权以外的其他担保物权人受偿，因此在国外的相关制度以及学术理论中被称为“超级优先权”。[98]
2.抵押权已登记的先于未登记的受偿。该清偿顺序只有在动产抵押权上才有发生的可能。[99]因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的抵押权与已经登记的抵押权之间清偿顺序的问题。根据《民法典》物权编的规定，当事人以动产抵押的，可以自愿办理抵押登记，而不要求必须办理登记。动产抵押权无论是否办理抵押登记都自抵押合同生效时发生效力。但是，办理抵押权登记的，抵押权人可以对抗第三人。《民法典》第四百一十四条第一款第二项的规定主要是因为办理抵押登记的，其他债权人可以通过查阅登记资料知道该财产已经设定抵押的情况，公示性较强；没有办理抵押登记的，其他债权人并不知情。所以，法律对已登记的抵押权予以特别的保护。[100]
3.抵押权未登记的，按债权比例清偿。该清偿原则也是针对动产抵押而言的。动产所有权人有权在同一动产上多次设定抵押，其每次设定均为有权处分，在同一抵押财产上设定数个抵押权时，各抵押权人互为第三人，为保障其清偿顺序应当及时进行登记。若每个抵押权均进行了登记，则按照抵押权登记的时间先后确定清偿顺序；若部分抵押权进行了登记，则已登记的抵押权优先于未登记的受偿；若抵押权均未登记，其互相之间均不得对抗，则按照债权比例进行清偿。
4.其他可以登记的担保物权可以参照适用《民法典》第四百一十四条第一款的规定。该条第二款对抵押权以外可登记的担保物权参照适用作出开放性规定。[101]可参照适用该条款的担保物权，不仅包括可登记的典型担保，也包括可登记的非典型担保。如典型担保中的动产质权、权利质权可以准用。非典型担保中所有权保留[102]以及融资租赁[103]可以参照适用。
五、几种特殊抵押权的实行
（一）《民法典》第四百一十七条所规定的建设用地使用权抵押的实行
我国《民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”该条规定是针对《民法典》第三百九十七条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”中以建设用地使用权抵押适用“房随地走”原则的特别规定。虽然土地上新增的房屋不属于抵押物，但由于新增房屋与原有房屋之关联性以及利用上的便利，为了更好地发挥抵押物之经济价值，不致割裂物之使用，我国《民法典》物权编规定，需要拍卖抵押之房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖。这是法律对于抵押效力的延伸，目的是便利抵押权的实现。尽管新增房屋可以与抵押物一同拍卖，但由于其不属于抵押物的范围，对于新增房屋拍卖所得之价款，若为债务人所有，则抵押权人无权优先受偿，而只能作为一般债权人受清偿。若为第三人所有新增房屋的价款，应归第三人所有。
在司法实践中，应当注意建设用地使用权抵押权的效力不及于其设定后新增的房屋的规定，可能产生两种不适当的后果。
1.在处分抵押的建设用地使用权时，可能出现土地使用权与房屋异其主体的现象。对于这一不适当后果，我国法律通过借鉴日本民法和我国台湾地区“民法”的做法予以消除，即允许抵押权人有权将建设用地使用权与新增房屋一同处分，但对新增的房屋的变价无权优先受偿，除非抵押合同有相反的约定。
2.由于新增房屋在一定范围内可能影响建设用地使用权，因此抵押的建设用地使用权在处分时价值可能降低，从而使抵押权人的合法权益受到影响。对这种不适当后果的解决，有学者主张可采取如下办法：在能证明抵押建设用地使用权确因新增房屋而使售价降低的情况下，就可使抵押权的效力用于新增房屋变价的一部分，该部分的范围与土地使用权变价的降低额相等。此方法实际上表明，抵押建设用地使用权因新增房屋而使售价降低时，房地产抵押权的效力及于其设定后新增的房屋。而且上述两种处理办法都是在设定房地产抵押权时，抵押权人不知道日后要新增房屋，如果抵押权人于设定抵押时就知道日后要新增房屋，甚至在对抵押土地使用权估价时已将新增房屋的因素考虑在内，那么，依照物权法规定不允许抵押权人将新增房屋变价，也不允许以新增房屋的部分变价弥补抵押土地使用权的变价降低额。但在实践中，建设用地使用权抵押权效力是否及于新增的房屋，似可视情况区别对待：当抵押人告知抵押权人需要新增房屋并得到抵押权人同意的，建设用地使用权抵押权的效力不及于其设定后新增的房屋。因为此时抵押人与抵押权人实际上已对该抵押物作了重新估价。或者当被担保债权的数额低于或等于单独的地上建筑物及其他附着物或土地使用权的价值额的情况下，建设用地使用权抵押权的效力也不及于其设定后新增的房屋。
当抵押人未告知抵押权人需要新增房屋时，建设用地使用权抵押权的效力及于其设定后新增的房屋。建设用地使用权抵押成立后，抵押人可自由转让抵押物或在抵押物上设定权利，但抵押权不因此而受影响，抵押权人于其债权届期未获满足时，可追及该房地产，主张换价受偿。抵押人未经抵押权人同意，在抵押物上设定权利，如新增房屋或在已被抵押的楼房上加盖几层新房，建设用地使用权因新增房屋而使售价降低，侵害了抵押权人的合法权益，抵押权人可通过新增的房屋变价优先受偿以弥补售价降低带来的损失。这样，就有利于权利义务关系的稳定与交易的安全。
（二）《民法典》第四百一十八条所规定的抵押权实行
我国《民法典》第四百一十八条规定：“以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”法律之所以作出这样的规定，是为了防止农业用地的流失，农村集体土地使用权的流转应当坚持土地的集体所有和不改变土地用途。以荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占有范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序，土地的所有权不得移转，仍归集体所有，也不得擅自改变这些土地的原有用途。
六、对案例71的简要评析
在本案中，涉案房产先后设定了三个抵押债权：第一顺位抵押权人为平安银行，登记日为2008年4月29日；第二顺位抵押权人为瞿某某，登记日为2009年11月1日；第三顺位抵押权人为潘某某，登记日为2010年5月6日。依据《民法典》物权编的规定，抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。那么，涉案房产的清偿顺序依次是平安银行、瞿某某、潘某某。
本案争议的焦点是平安银行与陈某、竺某某所签订《抵押合同》约定的担保范围与抵押权登记的担保范围不尽一致时如何认定的问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第五十八条规定，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。据此，本案中平安银行与陈某、竺某某所签订的《抵押合同》明确约定了抵押物的担保范围，且该合同亦进行了备案登记，使得第二顺位、第三顺位的抵押权人明知抵押物对平安银行债权的担保范围，自愿承担了抵押物余额担保的风险。因此，再审改判是正确的。由于登记簿的设置没有完全与法律规定相一致，让无辜的债权人承担因此导致的损失对其不公。[104]