办证难问题一定能得到彻底解决
采访对象：齐立新 景德镇市自然资源和规划局副局长
采访记者：余乐进
采访时间：2020年4月28日
采访地点：景德镇市自然资源和规划局
记者：房地产开发项目历史遗留问题造成的群众办证难是困扰我市民生领域多年的一个难题。作为市中心城区商品房开发项目历史遗留问题清查处理工作领导小组办公室副主任，请您介绍下我市开展清查处理时面临的状况是怎样的？
齐立新：我市房地产开发自2000年进入发展快车道，房地产业的兴起极大地改善了城市面貌，提升了城市品质。但是，在房地产项目开发建设过程中，由于开发建设主体行为不够规范、行政监管不够到位、部分购房群众维权意识不够强等多种原因，导致房地产领域问题逐年积累，矛盾纠纷不断。2016年，我市正式启动不动产统一登记，群众办证维权意识大幅提升。市中心城区房地产开发项目因存在违反规划设计条件、擅自改变土地用途、超容积率、工程施工许可及质量监督手续不全、消防设施不到位等各类违法违规行为，导致项目无法验收、购房业主无法办证等问题多点爆发，造成购房业主因此多次群体上访、重复上访，形成社会不稳定因素。
面对多年积累形成的难题，新一届市委市政府高度重视，将之作为衡量执政水平高低、补齐民生短板的“标尺”和“试金石”。2018年4月，市政府调整成立了以市政府主要领导为组长，市行管委、国土、规划、建设、房管、消防、税务、城管、公安、信访、法院、司法、财政、市场监管等部门负责人为成员的市中心城区商品房开发项目历史遗留问题清查处理工作领导小组（以下简称“领导小组”），切实加大清查处理工作力度，推动问题的有效解决，为群众疏通办证渠道。通过领导小组办公室前期摸底排查，截至2018年10月，市中心城区存在历史遗留问题项目近50个，涉及1万多户。
记者：不动产登记历史遗留问题项目办证难在全省乃至全国普遍存在，那么，我市对此又采取了哪些行之有效的措施和做法？
齐立新：不动产登记历史遗留问题成因复杂，既有共性又有个因，全国各地情况不尽相同，2018年12月，在充分借鉴吸收兄弟地市经验做法的基础上，结合我市实际，领导小组通过广泛征求市相关部门意见和建议，拟定并报请市政府常务会议审议通过了《景德镇市中心城区房地产开发项目历史遗留问题处理意见》，为全面开展清查处理工作提供了切实可行的政策措施和依据。
首先，明确界定了历史遗留问题清查处理范围：
一是以2016年1月1日我市正式实施不动产统一登记前作为时间节点，存在违反规划设计条件、擅自改变土地用途、超容积率、超范围用地等问题，导致相关部门无法验收的市中心城区商品房开发项目；业主依法依规购买此类小区的商品房，但未能办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》（以下简称两证）的，均列入历史遗留问题处理范围。
二是政府部门、国有企事业单位主导建设的拆迁安置小区，因报建手续不齐或存在其他问题，导致无法通过竣工验收，无法办理不动产权手续的；已签订安置协议并入住，但未办理两证的拆迁安置户均列入遗留问题处理范围。
其次，是明确了清查处理工作原则：
一是实行分类处理。对通过清理摸排列入市中心城区房地产开发历史遗留问题处理范围的项目，由各职能部门依据该项目的违法违规情况，结合部门职责，本着尊重历史、面对现实的原则，提出切实可行的处理意见，按照先易后难的原则，采取“分类处理”的方式，启动查处、办证手续。
二是严格依法查处。我们坚持“不能因解决历史遗留问题，让企业违法违规行为合法化”的原则，在优先解决群众办证问题的同时，依法依规严肃查处开发企业违法违规行为。对启动办证手续的房地产开发项目，同步启动追责、追缴、追讨法律程序，做到“三同时”，即：同时依法追究房地产开发企业违法违规问题，并依法处置到位；同时依法完善项目行政审批和专项验收手续；同时追缴土地出让金及税费。对拒不履行行政处罚决定的，相关职能部门通过司法途径，申请强制执行；对拒不履行办证相关义务的开发企业，引导业主依据购房合同，通过司法途径强制开发企业履责。
三是秉持民生优先。遵循“以人民为中心”的理念，绝不能因开发企业违法让群众买单，把为群众办理不动产产权登记手续与查处房地产开发企业违法违规行为适当区分开来、与专项验收区分开来。对纳入清查处理的项目，相关职能部门依法启动查处程序后，同步开展对项目的专项验收，并出具验收意见。
四是坚持底线控制。对清查处理的项目，要求在满足建筑质量安全、消防安全且不影响城市规划实施等条件的前提下，由相关部门按照当时政策规定，依据专项验收的最低标准，出具验收意见。不动产登记机构按照“先行登记，并行完善”的原则，依据相关部门出具的验收意见，先行为符合登记条件的购房业主办理不动产权证。
这里，我要重点介绍一下在清查处理过程中，我市主要采取的措施和做法：
一是领导重视，高位推动。我市历史遗留问题清查处理工作得以顺利推进，得益于市委、市政府的坚强领导和高位推动，市委书记钟志生多次对该项工作进行批示，要求相关部门全力化解历史遗留问题项目办证难问题，保障群众合法权益。市长刘锋多次召开清查处理工作专题会，协调解决清查处理过程中遇到的难点问题。领导小组组长、市委常委、常务副市长黄金龙不定期召开领导小组工作调度会，确保清查处理工作持续稳步推进。
二是建立清查工作机制，规范工作流程。为推动清查处理工作有序开展，加强各方面工作的统筹协调力度，领导小组办公室从原规划、国土、建设、房管、消防、税务、城管等部门抽调业务骨干集中统一办公，强化部门之间的沟通协调。办公室通过建立健全工作机制，规范业务流程，采取召开工作调度会商会、下发告知函、督办函等形式，对纳入处理范围的历史遗留问题项目以书面函告方式交由相关职能部门进行查处，并依职责出具验收意见或证明。对清查处理验收通过的项目，办公室组织材料及时函告市不动产登记机构为该项目及购房业主启动办证程序。对清查过程中存在的问题，办公室及时组织会商提出处理意见，上报领导小组审定，确保清查处理工作不断档，环环相扣、有序推进。
三是部门敢于担当，善作善为。在清查处理过程中，相关职能部门都能按照“查处与办证相分离”的要求，在建筑满足消防、质量安全且不严重影响城市规划实施的原则底线下，积极主动作为，创新工作方式，为历史遗留问题项目开辟绿色通道，依职责及时出具专项验收意见或证明，为企业和购房业主疏通办证渠道。比如：对涉及擅自改变土地用途、超容积率、超范围用地等应缴而未补交土地出让金导致不能办证的项目，市自然资源和规划部门就采取容缺受理方式，在对开发企业启动依法追缴出让金的同时，同步开展对项目的规划及土地核实验收工作，并及时出具验收意见；对开发企业欠缴税款，业主未取得购房发票，导致无法办证的项目，市税务部门在对开发企业启动税金追缴期间，同步为购房业主开通办理购房发票；对开发企业未开展项目竣工验收而导致无法办证的项目，市住建部门对项目原则上按房屋质量安全司法鉴定方式进行竣工验收，但对符合相应条件的项目，就适时调整简化程序，采取组织专家论证方式进行竣工验收，提升了办事效率。市消防部门在消防验收职能划转后，及时组织成立了消防验收专家技术组，全力配合住建部门开展消防验收相关工作，有效化解了职能划转带来的工作空档期。
记者：刚才您谈到对清查处理到位的项目，就会函告市不动产登记机构启动办证，那么，在集中清查处理期间移交办证的项目相对会集中，量也会较大，我市是如何保证为购房业主尽快办证的呢？
齐立新：针对清查处理期间历史遗留问题项目的业主集中办证方面的问题，我市不动产登记中心为此也下了不少功夫，制定了专门的预案，采取了相应的措施。比如开通了“错时延时服务”“节假日不打烊”“上门服务”“互联网+不动产登记”“赣服通”“微信公众号”等便民利民措施，让办事群众实实在在感受到不动产登记窗口服务的速度和温度。
就拿我们目前已办结小区中户数最多的东景苑小区为例来说，该项目由市发改委乐矿安置房项目部承建，小区面积较大，需要办证的业主数量也大，总计有2377户业主。2019年7月，市不动产登记中心的工作人员加班加点将该小区A、B、C、D、E区进行了开发项目首次登记，为小区业主办理个人不动产登记打开了通道。但由于该小区从建成至今已有八年时间，时间跨度较长，大部分不动产登记业务已不仅仅是个人新购商品房登记业务，还产生了一些后续登记业务，如个人转移登记、继承登记、赠与登记、离婚析产等等。考虑到上述情况，市不动产登记中心组织工作人员利用周末时间走进东景苑小区，开展“不动产登记服务咨询”上门活动，为东景苑小区的业主释疑解惑，并对有特殊情况需开通绿色通道的业主做好登记工作，业主们都满意而归。值得一提的是，在新冠肺炎疫情防控期间，市不动产登记中心强化自然资源要素保障服务，在保证实体办证大厅运行的同时，依托“赣服通”线上政务平台和电话预约热线，确保社会群众“能办事、办成事”，做到防疫服务两不误。
市民办理不动产证感受到服务的速度和温度
记者：经过一年多的清查处理，目前我市取得了怎样的成效？下一步工作又打算如何开展？
齐立新：我市中心城区房地产开发项目历史遗留问题清查处理工作在领导小组的统一部署安排下，目前，已按程序完成了华阳高层公寓楼、港逸豪庭、梅苑安置小区、南河经济适用房小区、方兴大厦、西瓜洲棚改安置房等39个历史遗留问题项目的清查处理工作，并函告市不动产登记中心为项目及业主启动了办证程序，为12804户购房业主解决了办证难问题。
下一步，我们仍将聚焦群众期盼解决的热点问题和重点任务，对后期陆续受理的历史遗留问题项目继续加大清查处理力度。俗话说，改革越到后头，越是难啃的骨头。清查处理工作也一样，越到后面的项目问题越复杂，解决的难度越大。但是，我们相信有市委市政府的坚强领导，有各部门的支持协作，有群众的理解信任，我市的房地产开发项目历史遗留问题清查处理工作一定能迎难而上、持续攻坚，办证难问题一定能得到彻底解决，最终向瓷都人民交上一份满意的答卷。