先行试点的经验和教训
岩前倪家村的宅改，是余江县41个先行试点村的缩影。岩前倪家村在宅改中所遇到的问题和具体应对方法，较为典型地体现出余江县宅改的推进思路，也暴露了41个试点村在宅改中面临的问题。
虽然这41个先行试点村都是余江县群众基础较好、基层组织较为健全的村子，但在实践中的宅改却也远不是一帆风顺。这让余江县的改革者更加意识到现实的严峻挑战，因为这才是刚刚开始，更艰难的攻坚还在后头。而让他们欣慰的是，41个先行试点村没有辜负国家、江西省以及余江县改革者的殷殷期望，坚强的基层组织在关键时刻发挥了重要作用，到2015年11月，按照余江县宅改的工作步骤安排，41个先行试点村的宅改如期全部完成。
余江县时刻密切地关注着41个先行试点村的宅改进程。41个村的宅改基本结束之际，盘点改革成果、总结经验教训，立即就被提上议事日程。
经过初步盘点，改革成果令人欣喜，其中在以下这几个方面，基本达到了预期效果。
一是规范了村民的建房行为。41个先行试点村在宅改中都严格按照规划推进宅改，严格执行了“一户一宅” 制度和新的建房审批管理程序。对于村民的建房行为，做到村民事务理事会进行初审、签字后逐级上报，切实落实了建房“三到场”、悬挂建房公示牌、公布举报电话等制度，杜绝了农民未批先建、批东建西、少批多建的现象。自改革启动以来，全县没有新出现一起建成的违章建房事件。
二是推动了宅基地的有序退出。41个试点村退出宅基地13.9万平方米，其中无偿退出面积8.2万平方米，完成率98%；有偿退出（含签订退出协议）面积5.7万平方米，完成率100%。消除“一户多宅”387户，“一户一宅”超面积769户。绿化村内面积8600平方米，建设村民活动中心1.4万平方米，新修村内道路51千米，沟渠32千米，村庄人居环境、卫生环境明显改善。
三是促进了节约用地。据统计，在中童镇徐张石丰村、马荃镇岩前倪家村等8个退出力度大的试点村，退出的宅基地可满足未来10～15年的农民建房用地。同时，严格控制村庄规模，按照人均建设用地120平方米编制村庄规划，比原来人均少了50平方米。通过宅改，41个试点村减少村庄用地规模780亩，复垦土地182亩，新增粮田113亩。
四是出台了宅基地管理系列制度。县级层面制定出台了《农村宅基地有偿使用》《流转和退出暂行办法》《农村宅基地择位竞价指导意见》等13个配套试行办法。所有乡镇自行制定出试点村宅改方案、村民事务理事会管理办法等11个运行办法。各试点村民事务理事会制定出宅基地退出和流转办法、宅基地有偿使用办法等6个实施办法，完善了村规民约和村民事务理事会工作制度，初步构建了宅基地管理制度体系。
五是转变了政风民风。在试点中始终坚持政府引导、群众主体，充分尊重群众的意见，做到公平公正公开，让老百姓亲身感受到改革的正能量。同时，坚持干部、理事带头的原则，以实际行动服从和支持改革，使群众从疑虑误解到知晓理解，从犹豫观望到积极参与，既有效推动了试点工作，又进一步密切了干群关系。
六是拓宽了增收渠道。通过有偿使用、有偿退出、流转、出租、增减挂、农房抵押贷款等，统筹综合利用村庄内退出的宅基地、空闲地等，既发展庭院经济、休闲农业、观光旅游，促进了农村“一二三”产业融合发展，带动了农民就业创业，又实实在在保护了耕地，农民可获得更多增值收益，增加实际收入。宅改中，余江县共拨付宅基地有偿退出补偿款290万元，户均增收910元。
当然，任何改革都不会毫无瑕疵。在前期41个试点村的改革实践中，余江县的改革者也敏锐地发现了一些存在的问题。例如有些宅改的分管领导和班子成员业务不太熟练；部分村庄环境整治没有完全到位，部分村民重新简易砌回拆除了的院套，极个别村庄还有零星的厕所留存、村内种菜现象存在；有些村集体对无偿退出的宅基地管理还不到位，没有收回集体；个别村庄的宅基地使用台账、会议记录不完善；由于规划编制时间紧，有些村庄在宅改中也要求对村庄规划进行一定的调整；同时，个别村庄还存在边审批边建设的现象，有的建新房时未按时、按要求拆旧，等等。
除了这些具体的操作层面，在保障宅改顺利推进的宏观把控方面也暴露出一些问题。主要是有偿使用费的收取缺乏强有力的保障措施。余江县虽然研究制定了10多个收取办法，也收到一定成效，但是不少村民理事还是存有畏难情绪，对少数不情愿交纳的村民无过硬措施，还需要在法律法规上给予有力的保障与支持。
另外，农民参与改革的积极性有待进一步激发。农民群众对宅基地的私有观念根深蒂固，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是个人私有财产，是祖业。特别是房屋占地大、房屋栋数多，且家里在农村房族（近支宗亲）大的部分群众，不想积极参与改革，不愿退出多占的农村宅基地。
同时，改革成本较高，资金投入不足。加强村内基础设施、道路建设等，让农民群众通过宅基地改革有更多获得感，从而全面激发群众参与热情，还需要不少资金投入。虽然通过收取有偿使用费、择位竞价等手段，村组可获得一定的收益，但还不足以支付宅基地有偿退出的补偿，短时间内县乡（镇）财政压力很大。
余江县首批41个先行试点村的宅基地制度改革，是在有想法但无经验的条件下展开的，尽管改革中暴露出不少的问题，但总体而言，41个村的改革试点，为下一步的宅改提供了宝贵的经验教训。前期制定的许多规章制度，在前期改革中经受住了检验，改革中基层组织从现实实践中摸索出的很多办法，也为随后宅改的深层持续推进提供了有益的启示。