城镇土地使用税的纳税筹划技巧
城镇土地使用税的纳税筹划方式如图8-9所示。
图8-9 城镇土地使用税的纳税筹划方式
1.纳税人身份
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，下列经营用地可以享受减免税的规定：市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活、办公用地）；能源、交通、水利设施用地和其他用地；对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。企业办的学校、医院、托儿所，其用地能与企业其他用地明确区分，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用。
2.经营用地的所属区域
税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊接合部的农村，这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。
经营者占有并实际使用的土地，其所在区域直接关系到缴纳土地使用税数额的大小。因此，经营者可以结合投资项目的实际需要在征税区与非征税区之间选择。在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。还可以在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间做出选择。
3.所拥有和占用的土地用途
纳税人实际占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用税政策。房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计征土地使用税，但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否准予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则，结合具体情况确定。
对“厂区以外的公共绿化和向社会开放的公园用地，暂免征城镇土地使用税”之规定，企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受免税的照顾。对水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地），免征土地使用税，对兼有发电的水利设施用地征免土地使用税问题，比照电力行业征免土地使用税的有关规定办理。企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的。
企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。企业的绿化用地。对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。
根据对煤炭、矿山和建材行业的特殊用地可以享受减免土地使用税的规定，企业既可以考虑按政策规定明确划分出采石（矿）厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用税的特定用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低。
4.纳税义务发生的时间
纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税；纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。因此，对于购置方来说，应尽量缩短取得房屋所有权与实际经营运行之间的时间差。
对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。因为政策规定，纳税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，而征用非耕地的，则需自批准征用的次月就应该纳税。选择经过改造才可以使用的土地。政策规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免征土地使用税5～10年。
【案例解析】
广昌房地产公司要在某市开发新的投资项目，已经通过竞拍买下土地200000平方米，打算由下属项目公司甲负责进行筹建。
方案一：将下属公司甲的注册地选择在市区，该市的土地使用税征收标准为4元/平方米。
方案二：将下属公司甲的注册地选择在城郊接合部的农村。
对于方案一，公司要缴纳的土地使用税为80万，而方案二，由于是在农村设立的项目公司甲则免去了城镇土地使用税。