练习题
1.假设你所在的城市有一住宅开发项目，请根据具体情况，在完成环境分析、市场分析、产品定位策划、成本与收入估算的前提下，对该出售型住宅开发投资进行财务指标分析。
2.某商品房建成后用于出租，年平均租金收益是800万元，贷款利率为12%，第1年投资额是1200万元，第2年投资额是1500万元，第3年投资额是100万元，项目建成4年后投入使用。试计算该项目的投资回收期（假设每期投资都在当年年初发生）。
3.某项目的净现金流量如表12-20所示。投资者的目标收益率为10%，求该项目的净现值。
表12-20 某项目的净现金流量 （单位：万元）
4.某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1～4层建筑面积均相等，5～14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发期为3年，建设期为2年，土地费用于开始时一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试计算本项目开发的成本利润率。
5.某人一次性付款购买了一套100m2的住宅，花费了80万元购房款，并分别以售价的1.5%和0.05%缴纳了契税和印花税。保险费及维修基金等其他费用不再考虑。假设该投资者购得该住宅后一直使之空置，在售出前没有因此增加任何收益和支出。3年后，该投资者把该住宅以120万元售出。卖房时的交易手续费、营业税金及附加、印花税分别为售价的1.5%、5.5%和0.05%；所得税税率为20%。评估、交易、登记等费用合计5000元。请分析该项投资的可行性。
6.某公司以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为30000m2的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格6%的各种税费（如契税、手续费、律师费、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（资本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在200元/m2，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的30%。如果购买投资发生在第1年年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金投资的净现值和内部收益率，并判断该项目的可行性。
7.某投资者将某物业整体包租下来，用于转租经营。该物业面积为2万m2，包租价格为整体250万元/年，按年支付，租期10年，押金10万元，装修、整改和物业管理费全由包租者支付，其中，整改装修费用共计需要100万元，每年物业管理费为10万元，每年其他租赁经营成本为20万元，综合税税率为6%。预计在转租经营的10年间，平均租金为15元/月·m2，包含管理和自用房在内的空置率为15%。假设年收入与支出均无增长变化，基准收益率为15%。试从净现值和内部收益率两方面分析该包租投资是否可行。
8.某企业购买了一栋商业楼用于出租经营，其建筑面积为3万m2，购买价格为1.5万元/m2。为此，该企业还支付了包括契税、手续费等在内的各种税费，总金额相当于购买价格的6%。其中该企业用自有资金支付了40%的购置款项及各种税费支出，另外60%的购置价款用抵押贷款方式偿还，该抵押贷款的期限为10年，固定利率为8%，每年等额偿还。该商业楼出租经营期间，月租金固定为250元/m2，第1年出租率为50%，第2年出租率为75%，第3年至以后各年出租率均保持在90%；年出租经营成本为其年毛租金收入的30%；出租经营期为30年。每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末。该企业目标收益率为12%。试从项目自有资金的净现值和内部收益率的角度判断该项目的可行性。
9.某房地产开发企业拟在2010年1月开发两幢共15000m2建筑面积的商品住宅，该商品住宅开发期为2年，经估算共需投资支出2400万元，其中，2010年年初投资为1400万元，2011年年初投资为1000万元；该商品住宅投资中部分资金拟向银行借款，在2010年年初拟向银行借入500万元，2011年年初再向银行借入500万元，借款年利率为6%，按年计息，借款本息于2012年年末一次偿还；该商品住宅于2012年年初开发完成，预计2012年年末能销售1万m2，2013年年末能销售5000m2，平均售价为5000元/m2；销售住宅的营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税的7%和3%；估计在2011年年末、2012年年末、2013年年末各需支出广告费等销售费用50万元；在该住宅销售年度，应按商品住房销售收入的4%分摊管理费用。所得税税率为25%，行业基准投资利润率为8%。试完成以下事项：
（1）计算各年投资借款利息及到期偿还本息。
（2）计算各年销售收入和营业税金及附加，并编制相应估算表。
（3）计算各年的成本费用，并编制总成本费用估算表。
（4）编制项目的借款还本付息表。
（5）编制项目的资金来源与运用表并分析项目的资金平衡能力。
（6）计算项目的投资利润及投资利润率指标，并编制利润表。
（7）编制项目的全部投资现金流量表和自有资金现金流量表。
（8）计算项目的净现值、内部收益率和动态投资回收期。
（9）从财务角度评价该项目是否值得开发。