21.3.2 城市房地产开发投资项目投资分析报告案例简介
城市房地产开发投资项目投资分析报告
1 项目概况
1.1 项目背景
根据深圳市政府办公厅2009年129号办公会议纪要精神，深圳市政府决定用市纪委现有工作基地“×××”置换深圳市×××公司下属的深圳市经济计划干部培训中心，以建设市纪委新的工作基地。
置换的同时，为发挥×××地块最佳的经济效益，×××公司建议对×××地块内的建筑物采取拆除重建的方式进行改造。其主要原因是×××地块内的建筑物建造于20世纪80年代，整体建造标准低，且建筑安全已不符合现行的规范要求，继续使用需采取加固措施，投入大收效小。并且目前该地块功能已经落后于区域现状，土地利用不具备经济最优及最佳效益。通过改造，能发挥其更好的土地利用集约性及经济价值，确保物业以良好形象立足区域环境中及滨河大道上，实现物业的保值增值和稳定持续经营，并尽最大可能解决员工就业和企业发展需要。
1.2 项目概况
×××是深圳市纪委工作基地，位于滨河大道与华强南路交界处东北侧。目前为行政划拨的国有土地，由财政全额拨款建设而成，建筑用地长60m，宽41m，用地面积2460m2。×××是一栋6层建筑，桩基础、框架结构，1987年5月开工，1988年5月建设完成并投入使用，总建筑面积为6073m2。1993年10月又进行了加建，在原楼的3层增加了421m2。所以目前×××正在使用的面积为6494m2，容积率为2.64。
1.2.1 上步南片区整体规划（略）
1.2.2 上步南片区未来规划（略）
1.2.3 区域交通规划（略）
1.2.4 项目可视性分析（略）
1.2.5 项目周边商业商务环境发展状况（略）
1.3 项目在所处区域中的地位作用分析（略）
1.4 小结
本项目地块规整，占地较小，所处地理位置较好，交通便捷，可视性高，周边居住氛围浓厚，但片区整体开发水平、层次低下，商业配套设施不足，商务氛围不浓，近期以居住功能为主，结合部分商业服务功能的综合性城市居住组团，远期发展为商住与商业并重的综合性多功能城市组团。
基于对项目地块自身条件、所处片区城市功能定位、发展现状及未来发展规划等分析，作为建设年代较为久远的置换项目，×××项目从舒适、安全使用、加固改造成本、土地利用价值效益，以及片区发展需求等来看，有必要进行推倒重建，以获取良好的社会与经济效益。
2 项目宏观发展背景研究
2.1 项目宏观经济背景研究（略）
2.1.1 GDP/人均GDP（略）
2.1.2 产业结构（略）
2.1.3 社会消费品零售总额（略）
2.1.4 人均可支配收入与消费性支出（略）
2.2 城市发展规划研究（略）
2.2.1 城市整体规划（略）
2.2.2 城市商业规划（略）
2.2.3 城市交通规划（略）
2.3 小结
随着国际金融危机影响的逐渐淡化和深圳宏观经济的快速回暖，深圳GDP、人均GDP、三次产业、社会消费品零售总额、人均可支配收入与消费支出等各项宏观经济指标已恢复到金融危机前发展水平，并呈现出稳步持续增长的发展态势，良好的宏观经济基本面为本项目的发展奠定了坚实的经济基础。
此外，基于本项目所处区位和城市发展规划定位，处在双城市中心之一的福田-罗湖中心中部显著的城市战略地位，毗邻市级商业区华强北商业区和金三角商业区的宝安南片区，并临近次市级商业区福田中心商业区的突出商业战略地位，以及临近承担香港往深圳福田、罗湖和中部分区及往东莞、广州方向的过境交通，兼有客、货运交通功能的皇岗口岸优势，为本项目未来发展商业、公寓、酒店等潜在物业产品提供了良好的发展环境和发展机遇。
3 项目物业市场研究
3.1 研究范围界定
3.1.1 研究区域（略）
3.1.2 研究物业类型和内容（略）
3.2 办公市场研究（略）
3.2.1 市场分布及规模（略）
3.2.2 产品类型及特征（略）
3.2.3 租售情况（略）
3.2.4 客户情况（略）
3.2.5 未来供应（略）
3.2.6 小结
上步南片区以居住功能为主，整体商务氛围不浓，近几年无新增办公物业出售，现有存量办公物业整体档次偏低，多为建设年代较为久远的商住混合式乙级写字楼，主要承接华强北片区外溢的科技/IT（信息技术）、贸易、实业类中小型企业租户，整体承租能力较弱，租售情况不理想，空置率达25%，空置面积约11万m2。未来周边华强北片区在建和城市更新项目预计新增50万m2办公面积，新增和存量空置办公面积将超过60万m2，市场消化压力较大。考虑本项目区位和开发条件等，未来发展办公物业在规模、档次上难以形成明显的竞争优势，存在较大开发风险。
3.3 公寓市场研究
3.3.1 市场分布及规模（略）
3.3.2 产品特征及销售情况（略）
3.3.3 客户特征（略）
3.3.4 未来供应（略）
3.3.5 小结
在深圳建设用地供应日渐紧张，关内居住用地稀缺，房地产宏观调控持续高压的背景下，上步南片区凭着临近福田中心区、华强北商业区、蔡屋围金融区和皇岗口岸、福田口岸的显著地理优势，推出的低总价小户型公寓产品深受市场欢迎，普遍热销，并呈现出供不应求的局面。周边较多的年轻白领、私营业主、部分企业高管及长期往返于深圳、香港两地的香港商务人士是片区公寓产品热销的有利保证，并形成持续有力的潜在需求支撑。在未来项目片区内无新增公寓供应，周边供应量又不太大的预期下，本项目发展公寓产品存在较大的市场空间和发展机遇，有着良好的开发前景。
3.4 酒店市场研究
3.4.1 市场分布及规模（略）
3.4.2 经营情况（略）
3.4.3 客户情况（略）
3.4.4 未来供应（略）
3.4.5 小结
上步大片区目前酒店以四星级中高档酒店为主，集中分布在上步北片区，上步南片区酒店数量相对较少，且多为中低档三星级和经济型酒店，主要承接本片区和上步北片区外溢的中低端商务客及部分长期往返于深圳、香港两地的商务人士，以及少量出入境中转游的香港和内地旅行社游客，因与上步北片区中高端酒店形成差异性的档次定位和临近双口岸优势，目前整体经营状况良好，市场仍存有一定的发展空间。
基于本项目所在区位和地块开发规模限制，从目前片区酒店市场发展现状和未来供应情况来看，发展中小规模的精品型酒店较为适宜，既能在与上步北片区现存和未来供应酒店保持一定的档次差异定位的同时，又能在上步南片区突显本酒店的档次与服务水平，形成片区竞争力，进而夺取一定的市场份额。
3.5 商业市场研究
3.5.1 市场分布及特征（略）
3.5.2 租售情况（略）
3.5.3 未来供应（略）
3.5.4 小结
上步南片区作为上步大片区的主要居住区，现状商业配套设施明显不足，在“强化社区中心作用，控制容量增加的同时落实配套设施”的片区规划发展策略下，未来商业配套将不断得以补充和完善。本项目作为更新改造项目，限于开发体量限制，可考虑配套部分底商，在满足自身功能需求的同时亦可补充周边居住区配套商业的不足，在完善项目功能、提升项目整体价值的同时实现一定的社会效益。
3.6 物业市场机遇判定
基于片区各物业市场发展现状和未来供应及竞争情况分析，考虑本项目开发条件，对写字楼、公寓、酒店和商业物业开发机遇作如下判定：
（1）写字楼市场现状供大于求，未来60万m2新增和存量空置面积使市场消化压力较大，项目开发办公物业风险较大，需谨慎进入。
（2）公寓市场呈现供不应求局面，未来新增供应不足，市场空间较大，本项目发展公寓物业具有较好的市场前景，适宜开发。
（3）上步南片区多为中低档酒店，因与上步北片区高档酒店市场形成错位竞争，酒店入住率普遍较高，经营状况良好，在片区未来供应短缺的情况下，本项目发展中小规模精品型酒店，以档次、产品形成差异化错位竞争力，仍可夺取一定市场份额，具有较好的开发前景。
（4）片区商业配套设施匮乏，本项目配建部分底商物业，可在较大程度上提升整体物业开发价值，具有较好的经济和社会效益。
4 项目定位
4.1 项目SWOT分析（略）
4.2 目标消费群体
表21-1将对本项目潜在和目标消费群体的构成、消费需求、生活特征及消费能力进行详尽的研讨与论述。
表21-1 目标消费群体
（续）
4.3 项目定位分析及建议
4.3.1 项目总体定位
×××改造定位为上步南片区滨河大道沿线的绿色地标建筑。
4.3.2 物业发展规模确定原则（略）
4.3.3 分项物业发展档次及定位分析
通过对项目所处片区周边环境及物业市场的研究，得出×××项目不能满足于上步南片区的发展需求。因此对该改造项目在四种不同的物业发展方向上作出了定位分析，如表21-2所示。
表21-2 定位分析
4.4 多方案比较
4.4.1 方案规划前提假设
（1）容积率均为10。
（2）建筑密度均为50%。
4.4.2 多方案列举和物业功能分析
多方案列举和物业功能分析如表21-3所示。
表21-3 多方案列举和物业功能分析
4.5 小结
本项目基于优越的区位条件和较大的开发潜力，整体而言，开发优势与机遇远大于劣势及威胁，存在较好的开发前景。根据本项目所处地理位置和片区各项物业市场研究，确定本项目目标消费客群以周边中小型私企业主、年轻白领、企业高管为主，并有部分香港商务人士和出入境中转游客，结合该目标消费客群对公寓、写字楼、酒店、商业产生的消费需求和特征，提出白领公寓、SOHO办公、主题式精品型酒店（均含配套临街商铺）三种开发方向，并确定各开发方案用地性质、主次物业类型、功能档次定位、产品特征、持售建议及开发思路，并对各方案进行了对比分析。
5 产品建议
5.1 公寓产品
针对项目目标消费客群公寓户型配置应尽量以中小型面积单位为产品主导，配合高品质物业管理服务，为客户提供简约但舒适的居住环境。
5.1.1 设计理念与发展要求（略）
5.1.2 产品户型配置
产品户型配置如表21-4所示。
表21-4 产品户型配置
（数据来源：戴德梁行。）
5.2 SOHO公寓式办公产品
SOHO公寓式办公产品最突出的特征就是变“在家办公”为“自由办公”，使居住的公寓同时有私人办公的用途。因此SOHO公寓式办公产品的设计应既满足小开间设计的办公需求，又具备公寓居住条件。
5.2.1 设计理念与发展要求（略）
5.2.2 产品户型配置
产品户型配置如表21-5所示。
表21-5 产品户型配置
5.3 主题式精品型酒店产品
主题式精品型酒店对物业体量要求较为弹性化，与市场上三星级及公寓式酒店相比，主题式精品型酒店产品在于利用质量、服务、管理及主题式装修制造差异化，从而对产品价值产生与同体量酒店的进阶提升。
5.3.1 设计理念与发展要求（略）
5.3.2 产品户型配置
产品户型配置如表21-6所示。
表21-6 产品户型配置
5.4 底层商业产品
5.4.1 设计理念与发展要求（略）
5.4.2 产品布局配置（略）
5.5 小结
本节主要根据客群消费特征，结合本项目特点，对三种开发方案提出各产品的开发建议，包括公寓、SOHO公寓式办公、主题式精品型酒店，及底层商业的设计理念与发展要求、产品户型配置和布局配置等。
6 容积率判定及经济效益评价
6.1 财务及容积率测算原则及前提（部分略）
租售价格假设（售价均为2011年价格），如表21-7所示。
表21-7 租售价格假设
（数据来源：戴德梁行。）
基于前文所提的三种不同物业组合方案，通过不同的税后收益率标准来测算其既定收益所对应的不同容积率，如表21-8所示。
表21-8 测算容积率
（数据来源：戴德梁行。）
由以上测算可得，从财务可行性角度探讨的容积率平衡点分别为2.69、2.07及3.45。其中方案三（租售平衡型方案）中除了底商及公寓等销售物业以外，还为业主沉淀了长期持有的精品型酒店，从长期持有经营的角度可为开发商带来一个稳定的现金流及较高的税后投资利润率，但同时却带来了资金回笼速度较慢的缺点。
根据市场上一般出售型开发项目的税后投资利润率的区间为20%～30%，本测算取区间内的28%为假设的本项目正常税后投资利润率而测算出在此利润率下三个方案的不同容积率水平。此测算说明，当各方案在各自既定容积率标准时，项目开发才能够达到一般市场上出售型项目的回报水平，如表21-9所示。
表21-9 测算容积率
（数据来源：戴德梁行。）
本段落探讨项目在市场上一般的出售型开发方案中正常回报率设为28%的情况下所得不同方案下的容积率水平，分别为3.98、3.01和3.45，但由于方案三（租售平衡型方案）的特殊性，在净现值为0的保本前提下亦可达到40.56%的税后投资利润率水平，主要源于对酒店物业持久经营所带来的长期性稳定收益。
根据市场上一般项目开发达到乐观回报时，税后投资利润率的区间为35%～50%，本测算取区间内的45%为假设的本项目三个方案的开发能达到收益乐观水平的情况下，各自不同的容积率水平。此测算说明，当各方案在各自既定容积率标准时，项目开发能够达到一个较为乐观的回报水平，如表21-10所示。
表21-10 测算容积率
（数据来源：戴德梁行。）
由以上测算可得，在假设项目能达到一个乐观的税后投资利润率为45%的条件下，三个方案各自的容积率水平分别为5.16、3.88和3.62。
综合分析如下：
从投资角度来看，方案一及方案二皆为开发物业全出售方案，能够达到资金快速回笼的效果。
而方案三则为开发商提供了既带有出售套现，又带有长期持有经营的投资方案。通过对白领公寓的出售及精品型酒店租售后续管理经营的结合方案能够为业主提供最高的税后净利润，且2～3年内销售结合酒店经营既能够补偿项目投资开发又能略有盈余，并且为开发商沉淀了一个精品型酒店资产。
6.2 小结
本节通过结合财务测算，通过对净现值以及预测项目开发、日后销售经营所得的不同税后投资利润率水平对三种方案进行了容积率的估算。得出在净现值为0的条件下，使项目可行的最低容积率在2.07～3.45；而在项目获得正常投资利润率（设定为28%）的情况下，项目的容积率水平位于3.01～3.98；而当项目达到较理想的投资利润率（45%）的前提下，容积率水平相应达到3.62～5.16的水平。
7 社会效益评价（部分略）
（1）有利于项目用地的集约性以及高效利用，实现土地开发的效益最大化。
（2）有利于对片区形象及功能的提升和完善。
（3）可为片区创造就业机会。
（4）有利于加强片区城市空间形象的标志性。
8 总结（略）