物权的优先性与合同纠纷管辖
【案例一】3月1日，甲将自己的一栋房屋（位于大成市A区）卖给乙，约定价格200万元，1个月后办理过户登记。3月5日，甲又将此房卖给了丙，价格220万元，交付给丙，但约定10日后办理过户登记。3月10日，甲又就此房与丁签订了买卖合同，并于次日办理了过户登记。
［问题］
1.此时房屋所有权归谁？丁可否请求丙返还房屋？
2.甲和乙之间、甲和丙之间的买卖合同是否有效？乙和丙可否请求甲实际履行合同，办理房屋过户登记？
3.丙在什么情形下可以主张甲、丁之间的买卖合同无效？
4.本案中若甲、乙或甲、丙之间因为房屋买卖合同发生了纠纷，是否属于专属管辖？
5.若乙要起诉甲，应如何确定管辖法院？
6.若因为房屋质量存在瑕疵，丙要起诉甲，应如何确定管辖法院？
［答案与考点要义］
1.不动产买卖中，正常情况下，先获得所有权的人优先获得保护。本案中，丁最先获得所有权，故房屋属于丁所有。丁请求丙返还的前提是丁为房屋所有权人，丙构成无权占有。根据上述案情，丁已经办理过户登记成为所有权人。丙根据甲、丙之间的合同获得占有，相对于甲来说，丙的占有有正当理由，具有占有本权。但是这里的占有本权，是来自具有相对性的合同，在甲违约将房屋卖给丁并办理过户登记后，相对于丁来说，丙的占有没有正当性，构成无权占有，故丁可以请求丙返还房屋。
2.合同均为有效。我国物权法贯彻了债权效力和物权效力区分的原则，是否发生物权变动，不影响债权合同的效力。《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对于买卖合同而言，作为债权合同，只要当事人在自愿的状态下达成意思表示的一致，且内容没有涉嫌违法情形的，合同一般是有效的。甲和乙之间、甲和丙之间的合同均是自愿达成，且内容不存在违法情形，故均为有效。
合同有效，意味着乙、丙均可请求甲承担违约责任。但在主张违约责任之时，不能主张实际履行（继续履行），即不能强制要求甲履行过户登记的义务。因为甲之房屋作为不动产是特定物，既然已经过户给了丁，就不可能再登记给乙、丙。这属于法律上的履行不能。乙、丙可以向甲主张损害赔偿等其他的违约责任。
3.如果能证明甲、丁恶意串通订立合同是为了不向丙履行办理过户登记的义务，此时，甲丁之间的买卖合同无效。当前，根据恶意串通得出无效的规范依据有二：
其一，《民法典》第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
其二，《商品房买卖合同解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
4.不是。
《民事诉讼法》第33条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”据此，不动产的纠纷适用专属管辖，但是并不是所有关于不动产的纠纷均属于专属管辖。对此《民事诉讼法解释》第28条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”据此，只有政策性房屋买卖纠纷，适用专属管辖，一般的房屋买卖纠纷，不适用专属管辖。
5.由被告甲住所地法院管辖。
《民事诉讼法》第23条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”《民事诉讼法解释》第18条规定：“合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。”甲乙的买卖合同没有履行，且没有约定的履行地点，根根据上述规定，只有被告住所地有管辖权。
6.房屋所在地法院与被告甲住所地法院均有管辖权。
根据上述《民事诉讼法》第23条及《民事诉讼法解释》第18条的规定，合同已经履行，发生纠纷，由被告住所地与合同履行地法院管辖。没有约定合同履行地的，合同履行为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。
［小结］关于合同纠纷管辖的判断步骤如下：
首先，看是否专属管辖，若是，绝对优先适用。
其次，非专属管辖时，考察当事人是否有管辖协议，存在管辖协议且有效的，按照协议确定管辖法院。
最后，非专属管辖，也没有管辖协议的，法定管辖适用，步骤如下：
（1）被告住所地，一定有管辖权。
（2）合同未履行的，若约定履行地在一方当事人住所地的，约定履行地与被告住所地法院均有管辖权；若约定履行地不在双方当事人住所地的，只有被告住所地法院有管辖权。(https://www.daowen.com)
（3）合同已经履行，履行地与被告住所地法院有管辖权。实际履行地与约定的履行地不一致，以约定履行地为准。
【案例二】5月1日，甲将自家祖传的一幅名画卖给了乙，约定价款10万元，10日后交付，乙没有付款。5月2日，甲又将此画卖给了愿意出价15万元的丙，约定5日后交付，丙支付了30%的价款。5月3日，甲又就此画与丁签订了买卖合同，约定价款20万元，3日后交付，丁支付了全部价款。5月4日，甲又就此画与戊订立买卖合同，价款21万元，并立即交付给戊，戊没有付款。
［问题］
1.此时画的所有权人是谁？付款在前的丙、丁，可否请求戊返还该画？
2.依据我国有关司法解释，本案中乙、丙、丁、戊四个买受人从获得所有权角度看，可能获得保护的先后顺序如何？
3.甲乙、甲丙、甲丁之间的合同是否有效？乙、丙、丁可否请求甲实际履行合同？
［答案与考点要义］
本案涉及的是一般动产的一物多卖，在我国当前制度背景下，可结合物权优先性之原理和《买卖合同解释》的有关规定来加以理解。
1.此时画的所有权人是戊。丙、丁无权请求戊返还该画。
在动产一物多卖的案例中，最优先获得保护的是先获得物权的买受人，而动产所有权转移的标志是交付。本案中，合同签订顺序在前的乙、丙、丁，均没有获得交付，故均没有获得所有权。戊最先获得交付，故画的所有权现在属于戊。丙、丁虽然付款在前，但也无权请求戊返还该画。
2.就一个标的物签订数份合同时，对于买受人获得保护的先后顺序，《买卖合同解释》第9条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”据此，先受领交付的，最优先获得保护；若均未受领交付，则先付款的优先；若均未受领交付，也均未付款，则合同签订在前的优先。对于先付款而言，包括先付部分价款和全部价款，无论是部分价款还是全部价款，均是付款在前的更为优先。根据此司法解释，本案中，乙、丙、丁、戊四个买受人可以获得优先保护的顺序是戊、丙、丁、乙。
3.合同均为有效，但均不能请求甲承担实际履行责任。
我国物权法律规范在基于法律行为引起的物权变动中，区分债权效力与物权效力。《民法典》第224条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”据此，物权的变动是自交付时发生，如未交付，不影响债权合同的效力。故乙、丙、丁与甲的合同均为有效。既然合同有效，甲未履行合同义务，应当承担违约责任。然而祖传的名画一幅为特定物，此时，既然已经交付给了戊，甲不可能再向乙、丙、丁任何一方交付该画。此种情形为法律上的履行不能，故乙、丙、丁只能向甲主张实际履行之外的其他违约责任。
【案例三】甲有一辆二手汽车要出售，分别与乙、丙、丁签订买卖合同，合同的签订日期分别是6月1日、6月3日和6月5日。6月7日，甲将车辆交付给了丙，但没有办理过户登记。6月10日，甲又将此车过户登记给了丁。
［问题］
1.本案中，根据上述已知信息，已经获得汽车所有权的是谁？
2.若甲没有将汽车交付给丙，也没有过户给丁，此时应当获得最优先保护的是谁？
3.若甲没有将汽车交付给丙，而将汽车过户给了丁，此时应当获得最优先保护的是谁？
［答案与考点要义］
本案例涉及的是特殊动产一物多卖时如何保护买受人利益的问题。此处，所谓特殊动产，是指船舶、机动车、航空器等在交易中有专门机关进行登记的动产。作为动产，通常都是以交付作为物权变动的标志。只不过，《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”此处，所谓的不得对抗善意第三人，是指在上述动产交付之后，如果未办理登记的，不得对抗后来出现的、不知情的第三人。而且参照《物权法解释（一）》第6条之精神：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条（现民法典第225条）所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”据此，此处的善意第三人并非转让人债权人，而是在第一次转让并交付后，又出现的就该动产获得物权利益的第三人。如甲将汽车一部卖给乙，交付后未办理登记，后来甲又将汽车抵押给不知情的债权人丙并办理抵押登记，此时丙在实现抵押权时，即可追及乙所有的汽车，可以就拍卖该汽车的价款优先受偿。
本案不涉及善意第三人的问题，而是同一个动产，出卖人甲签订了多份买卖合同，哪一个买受人应当获得优先保护的问题。这里的买受人，没有谁是所谓的善意第三人。对于这种情形，《买卖合同解释》第10条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”据此，出卖人面对众多买受人，合同均为有效，首先，先受领交付的最为优先；其次，若均未受领交付，先登记的优先；再次，若均未受领交付，也均未登记的，合同成立在先的优先；最后强调，如果出卖人面对众多买受人，先交付给其中一个，又登记给另一个买受人的，受领交付的买受人优先获得保护，当然，这里的两个买受人均为已经签订合同的人，均是已知的，不存在善意第三人的问题。
据上述理解，本案例的答案如下：
1.根据已知信息，车的所有权现在属于丙，因为丙是最先受领交付的买受人。
2.应当优先保护的是乙。因为在均未交付，也均未登记的情形下，合同成立在先的应当最先获得保护。
3.应当优先保护丁。因为在均未交付受领的情形下，先登记的买受人应当获得优先保护。