第九节 租赁合同
【案例一】甲有一套位于闹市区的三居室房屋，房屋位于8层（顶层）。2009年1月租与乙，租期3年，乙与妻子丙共同居住。乙在入住后，对房屋进行了装修。装修后，乙为了减轻负担，在征求甲的同意之后，自己与妻子居住其中的一间，将另外两间分别转租给丁和戊，租期为1年。在租赁期间，从该楼下经过的张小呆被从楼上落下的酒瓶砸伤，住院治疗，花费数万元，后经调查，找不到具体责任人。
［问题］
1.若甲、乙之间的合同和乙与丁、戊之间的合同都没有签书面合同，则这些租赁合同的性质如何？会产生什么效果？
2.乙在将房屋转租后，若由于丁、戊不向乙交租金，乙未向甲交租金，甲可否直接主张丁、戊交租金？为什么？
3.如果乙在转租时，未取得甲的同意，甲可否解除租赁合同？如果可以，应如何行使？若不可以，为什么？
4.若由于丁的原因，导致租赁房屋被损害，甲可以向谁主张损害赔偿？请求权基础是什么？
5.如果甲在和乙签订租赁合同后，在乙入住之前，又和张三、李四就此套房屋先后签订了租赁合同，应如何确定乙、张三、李四的优先顺序？
6.如果甲要出卖房屋，承租人有优先购买权，在何种情况下排除承租人优先购买权的适用？
7.若甲出卖房屋，没有在合理期间内通知承租人，此时承租人可否主张出租人与第三人的房屋买卖合同无效？
8.对于张小呆的损失，本案中应分担损失的是甲还是乙？为什么？
9.如果在租赁期间内，乙不幸遇车祸死亡，丙可否继续居住？为什么？
［答案与考点要义］
1.不定期租赁。作为不定期租赁，效果是双方均可随时解除合同。
《民法典》第707条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”据此，如果6个月以上的租赁不签订书面合同又无法通过其他证据确定租赁期限的，视为不定期租赁。租赁没有期限时，双方均享有任意解除权，但是在行使权利时，应当给对方必要的准备时间。
2.不可。因为合同具有相对性。
在经过出租人同意后将房屋进行转租的，出租人与次承租人之间没有合同关系。其中出租人与承租人之间有合同关系，承租人与次承租人之间有合同关系。基于合同的相对性，此时，出租人只能向承租人主张租金或者违约责任。
3.可解除；单方通知即可解除。
此题旨在考查租赁合同中的违约解除权。《民法典》第716条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”不过，《民法典》第718条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”据此，如果未经同意，承租人进行了转租，出租人的解除权受到6个月的限制，如果出租人知道或者应当知道后，6个月没有表示异议的，则不能再行使解除权。
4.可向乙或丁主张。主张乙承担违约责任或主张丁承担侵权责任。
《民法典》第716条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”据此，基于合同的相对性，在经过同意转租的情况下，如果由于次承租人的原因造成租赁物损毁的，承租人应当承担违约赔偿责任，这属于由于第三人的原因而导致的违约。同时，由于丁的原因致损，说明丁有过错，此时甲作为所有人，也可以向丁主张侵权责任。
5.先合法占有的最优先；若均未占有，保护优先登记备案的；前两者都没有的，合同成立在先的优先。
此题旨在考查一房数租时的处理。《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”
6.四种情形可以排除房屋承租人的优先购买权：共有人购买的；卖给近亲属的；接到通知后15日没有表示购买的；卖给善意第三人并已经办理过户登记的。
此题旨在考查房屋承租人优先购买权的排除适用情形。《城镇房屋租赁合同解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”其中需要特别注意的是第2项和第4项。第2项，卖给近亲属，在掌握时一定注意近亲属在民法上界定的范围，对于有较近血缘关系但却不是民法上近亲属的情形，尤其值得注意。第4项中，若卖给不知情的善意第三人并且已经办理过户的，首先，此处的善意是指不知道有租赁关系的存在；其次，第三人获得房屋也不是善意取得，因为此时出租人为有权处分；最后，与前三项不同，前三种直接排除了承租人的优先购买权且都不存在赔偿的问题，第4种情形，虽然第三人可以取得房屋，但是出租人需要赔偿承租人因丧失了优先购买权所遭受的损失。
7.不可主张合同无效。
《民法典》第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”据此，承租人丧失优先购买权的，可以主张出租人进行损害赔偿，但不能主张出租人与第三人的买卖合同无效。
8.乙承担；应当承担责任的是使用人，不是所有人。(https://www.daowen.com)
《民法典》第1254条第1款规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。”据此，从建筑物中抛掷物品致人损害的情形，不能确定具体侵权人的，应当由可能的使用人分担损失。
9.可以；因为丙是与承租人共同居住者，在承租人死后，享有房屋的继续承租权。
《民法典》第732条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《城镇房屋租赁合同解释》第19条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”据此，在房屋租赁合同期限之内，如果承租人死亡、被宣告死亡或宣告失踪的，共同居住者、共同经营人或其他合伙人有权继续承租该房屋。
【案例二】甲公司与顺利融资租赁公司签订融资租赁合同，租赁探矿设备3台，约定租金每月一期进行支付，租赁不能正常使用时，由承租人直接向出卖人索赔，未约定租赁期限届满后设备归属。合同签订后，出租人按照承租人的选择和要求向设备生产商丁公司支付了价款，丁公司将设备交给了甲公司。
［问题］
1.若设备交付给甲公司后，不能正常运转，甲公司应向谁主张权利？顺利公司是否需要负责？甲公司向丁公司主张赔偿的，是否影响租金的支付？
2.若设备交付后，使用过程中需要维修，负有维修义务的是谁？
3.若甲公司占有使用期间，探矿过程中遭遇山体滑坡，导致设备损毁两台，此风险应由谁承担？
4.若甲公司占有使用期间，其中一台设备在工作过程中，造成了对于他人的侵权，责任由谁承担？
5.从事探矿需要经过许可，甲公司获得了许可，若顺利公司作为设备所有权人，未获得许可，是否影响合同效力？
6.若甲公司作为承租人，未按照约定向顺利公司支付第三期租金，此时，顺利公司可否直接解除合同？
7.租赁期满后，租赁物归属如何确定？若租赁期间出现了租赁合同无效，此时，法院应如何判决租赁物的归属？
［答案与考点要义］
1.甲公司向出卖人丁公司主张权利，顺利公司不需要负责，但有协助的义务。不影响租金的支付。
《民法典》第747条规定：“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”本题中，出租人没有干预租赁物的选择，故不需要承担责任。依据《民法典》第741条规定：“出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。”据此，根据约定，甲公司可以直接向出卖人丁公司进行索赔，此时顺利公司有协助的义务。《民法典》第742条规定：“承租人对出卖人行使索赔权利，不影响其履行支付租金的义务。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，承租人可以请求减免相应租金。”据此甲公司虽然向丁公司主张索赔，但不影响其支付租金的义务。
2.融资租赁中，如无特殊约定，承租人负责维修。依据《民法典》第750条规定：“承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。”据此，未由约定时，承租人甲公司负责维修。
3.承租人甲公司。
依据《民法典》第751条规定：“承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的，出租人有权请求承租人继续支付租金，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中没有特别规定，故毁损灭失的风险应由承租人甲公司承担。
4.承租人甲公司。
依据《民法典》第749条规定：“承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身损害或者财产损失的，出租人不承担责任。”出租人不承担责任，意味着由实际占有租赁物的承租人承担。
5.不影响。
《民法典》第738条规定：“依照法律、行政法规的规定，承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，出租人未取得行政许可不影响融资租赁合同的效力。”据此，只要承租人获得许可即可，出资人是否获得许可，不影响合同的效力。
6.不可直接解除。
《民法典》第752条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”《融资租赁合同解释》第12条第3项规定，“合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的”，出租人可解除合同。据此，承租人只有一期租金未支付的，出租人不能直接解除合同，欠付两期以上且催告后还不支付的，方可解除合同。
7.若无约定，租赁物所有权归属于出租人。若租赁合同无效，原则上属于出租人，但法院可考虑租赁物效用的充分发挥，判归承租人所有，并由承租人对于出租人根据折旧情况进行折价补偿。
《民法典》第760条规定：“融资租赁合同无效，当事人就该情形下租赁物的归属有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，租赁物应当返还出租人。但是，因承租人原因致使合同无效，出租人不请求返还或者返还后会显著降低租赁物效用的，租赁物的所有权归承租人，由承租人给予出租人合理补偿。”据此，虽然合同无效时，原则上属于出租人所有，但是，法院可考虑租赁物效用的发挥，判决归承租人。