建设用地使用权
【案例一】某块土地位于某国有林场的一端，大概有100亩。某建筑公司认为林场对于该土地享有使用权。于是与林场协议长期借用，每年支付一定的费用。后来，建筑公司发现，对于这块土地，林场根本不享有土地使用权，于是就向国有土地管理部门申请建设用地使用权。经土管部门审核，建筑公司的申请符合要求，于是与其签订了建设用地使用权出让合同，并办理了登记。林场知道后，主张建筑公司承担违约责任。
［问题］
1.林场可否请求建筑公司承担违约责任？
2.若土管部门只是与建筑公司签订了合同，没有办理登记，后果如何？
3.若建筑公司获得建设用地使用权后，经批准，将土地的一半建设了商品房，另一半的使用权转让给甲公司。如果在销售房屋时，只与买方签订了房屋买卖合同，未涉及房屋所在土地使用权的问题，该如何处置？
4.建筑公司向甲公司转让另一半土地的使用权，若只是签订了合同，后果如何？
［答案与考点要义］
1.不可以。
因为林场对于此块土地根本不享有使用权。自所有权角度而言，我国土地属于国家和集体所有，对于不享有使用权的土地，林场无权以权利人的身份出借并获取利益。就本案所谓的出借合同而言，林场主体根本就不适格，不能获得因合同带来的权利。作为有偿借用，类似于租赁。林场就其不享有权利的土地所获得的利益，也缺少正当性。
2.合同有效，但是建筑公司并不能享有建设用地使用权。
《民法典》第349条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，建设用地使用权的设立，是区分债权效力和物权效力的。若签订了出让合同，只是完成了债权行为，尚未设立具有物权效力的建设用地使用权，登记是建设用地使用权成立的标志。
3.销售商品房时，若只是签订了房屋买卖合同未涉及建设用地使用权的，建设用地使用权视为同时转让。
鉴于房与地的不可分关系，两者应当一并处分，方可保证房屋与土地的正常使用。《民法典》第356条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《民法典》第357条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”据此，无论是处分房屋还是处分建设用地使用权，只要处分一个，另一个均视为一并处分。
4.若只签订了合同，合同有效，但是建设用地使用权并没有转移。
所谓建设用地使用权转让，是指个人之间订立合同让与使用权之情形，同样要区分债权效力与物权效力。《民法典》第348条第1款规定：“通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。”《民法典》第355条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”据此，建设用地使用权转让，应当签订转让合同，再办理登记，如果不办理登记，则不发生物权变动效力。(https://www.daowen.com)
【案例二】甲向乙出售房屋一套，签订买卖合同后，甲将房屋交付给乙，乙入住。经查，甲的房屋原是在宅基地上建房，后来甲所在村庄被划入城市建制，集体土地转换为国有土地，但涉案房屋一直没有办理产权证。后房价上涨，甲乙发生纠纷。
［问题］
1.甲乙之间合同是否有效？
2.乙可否直接请求将房屋登记在自己名下？
3.乙有何保护自己的有效措施？
［答案与考点要义］
1.合同有效。
依据《民法典》第143条，本案中双方意思真实，主体合格，内容不违反强行规定。虽未登记，所有权不变动，但不影响合同效力。
2.不可以。
乙不是基于建房的事实行为或法院判决直接获得所有权，而是要通过法律行为即买卖合同获得所有权，在尚未获得所有权的情况下，不能请求将房屋初始登记在自己名下。具体办理登记的步骤应当是，甲先申请初始登记，而后，再过户登记给乙。
3.乙保护自己的可能措施：
（1）请求甲首先将房屋登记在其名下，再办理过户登记，完成所有权的转移。
（2）若担心甲登记自己名下后再转让给其他人，可基于有效的买卖合同申请预告登记，一旦做出此登记，甲即使登记在自己名下，再处分给他人的，也不会发生物权效力。
（3）若不愿获得所有权，也可解除合同，请求甲赔偿损失。