二、地役权
【案例】甲公司购得位于海滨的一块土地的建设用地使用权，以观海理念设计并建造了观海公寓，用来出租。为保证观海效果，与前邻靠近海边的乙学校达成协议，乙学校在20年内，不建高层建筑，甲公司每年向学校支付10万元补偿金，每年年底支付。甲乙达成协议后，未进行登记。5年后，甲自己的公寓楼整体转让给了丙。丁在别处建设了高级校舍，提出与乙学校置换校舍，乙学校考察丁建的校舍后，表示同意，但乙未向丁提及与甲之间的协议。丁获得乙学校的校舍和建设用地使用权后，设计并开始建设高层住宅。丙要求丁停止建造，丁认为丙的主张无理，继续建造。
［问题］
1.甲乙之间的约定是相邻关系还是地役权的约定？约定的权利何时成立？
2.当甲将公寓楼转让给丙时，丙的权利是否会受未登记的影响？
3.根据本案中提及的法律事实，丙有无权利禁止丁建高楼？
4.当甲将公寓楼转让给丙，乙与丁置换校舍之后，甲乙之间的约定是否会直接失去效力？
5.丙的权利应当如何救济？
［答案与考点要义］
1.是地役权。
因为相邻关系是法定的、无偿的、满足最基本生活需要的对他人不动产的限制，根本不需要约定，而且本案中，甲公司所要实现的是观景，显然也不是最基本的生活需要，故是地役权。根据《民法典》第374条的规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”据此，地役权自甲乙之间合同生效时设立。(https://www.daowen.com)
2.不会。
根据上述《民法典》第374条的规定，不登记不得对抗善意第三人是指在负担地役义务的不动产物权发生变动之时，若受让人不知情的，则不再负担地役义务。当义务人没有发生变动之时，只有权利人发生变动的，则新的权利人的权利实现不受影响。
3.没有权利。
由于丙从甲处获得的地役权没有登记，而丁又是不知情的第三人，所谓未登记的地役权不得对抗善意第三人，正是此种情形。
4.不会。
地役权随着合同的生效而设立，只要合同尚在有效期，地役权即应存在。本案中，合同约定了地役权的期限是20年。在转让之时合同才履行了5年，显然这在合同的有效期限之内。不过由于地役权没有登记，故面对善意第三人，不得对抗之。在此，应当区分权利是否存在与权利是否能够实现两个不同的层次。不能实现权利的权利人丙可以根据有效的权利，寻求其他的救济。
5.可基于违约找乙主张损害赔偿。
为何是向乙而不是向甲主张违约责任呢？当甲将公寓楼整体转让给丙之时，地役权（没有登记的）作为从权利已经转移给丙，正常情况下，丙可以享有地役权，甲的地役权本就没有登记，在转让公寓之时，也将没有登记的地役权转让给了丙，故甲是没有什么违约之处的。既然甲在地役权合同中的权利随着公寓楼的转让已经转让给了丙，则丙享有了甲的权利。原来与甲订立地役权合同的是乙，现在权利人发生变动，由于义务人乙的原因导致地役权不能实现，乙应当向新的权利人丙承担违约责任。对此，可参照债权让与的原理来理解。