基于法律行为物权变动中的登记问题
（一）不动产一物多卖中的登记问题
【案例】2013年3月1日，甲将一栋房屋卖给乙，约定了价款为380万元。合同签订后，甲向乙交付了房屋，但没有办理过户登记，约定半年后办理。乙接受房屋后，对房屋进行了装修，并在装修完毕后，3月20日将房屋出租给了丙，约定租期2年。丙与其配偶夏某一起居住。6月1日，丙驾车外出，发生交通事故死亡，夏某悲痛欲绝。7月，因房价上涨，甲向乙表示要收回房屋，退还价款，乙则要求与甲办理过户登记。7月20日，甲突发心脏病死亡，全部遗产由其子小甲继承。8月1日，小甲将房子又卖给了丁，并办理了过户登记手续，办理登记手续时发现，产权证记载的房屋面积与登记簿差了1.5平方米。
［问题］
1.甲乙的买卖合同是否生效？房屋所有权是否转移？甲乙的合同中，房屋毁损灭失的风险由谁承担？
2.乙未获得所有权将房屋出租的行为是否是无权处分？乙获得租金有无正当理由？
3.丙死亡后，乙可否立即终止租赁合同？
4.甲是否能够以尚未办理登记为由主张解除合同，让乙返还房屋？甲死亡后，小甲是否有此权利？
5.小甲通过继承获得该房屋的所有权，是否需要登记？若未登记，其所有权可否对抗善意第三人？
6.小甲在将房屋卖给丁之前，是否需要将房屋先登记在自己的名下？
7.丁获得房屋所有权后，可否请求乙、丙或者丙的配偶夏某立即返还房屋？
8.登记簿与产权证所载面积不一致，该如何认定？如果因登记机关登记错误，造成权利人损失的，权利人如何寻求救济？
［答案与考点要义］
1.甲乙的买卖合同有效，房屋所有权未转移，房屋毁损灭失的风险已经转移给乙。根据我国物权法的制度设计，在基于法律行为的物权变动中，原则上承认债权效力与物权效力的区分。买卖合同作为债权行为，在自愿的基础上达成意思表示的一致且内容不违法的情况下，合同即为有效，对于不动产买卖而言，没有办理过户登记只是不发生物权变动之后果。规范基础是《民法典》第215条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对于买卖合同进行中的风险转移问题，根据《民法典》第604条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”据此当事人对于风险没有约定的，无论动产还是不动产，均是自交付之时风险转移，故本案中，在房屋交付给乙之后，毁损灭失的风险由乙承担。
2.不是无权处分。乙获得租金有正当理由。
认定一个行为是否是无权处分，思路如下：要构成无权处分，首先要是处分行为。物权法中的处分行为，前提又必须是引起物权变动的行为，要发生物权变动，则在物权的产生、变更与消灭中，必居其一。根据我国当前民法，出租行为，承租人只是享有债权，租赁合同未设定物权性的权利，故没有发生物权变动。既然没有物权变动，也就不是处分行为，不是处分行为，则根本不存在无权处分的前提。
租金是法定孳息的一种，在买卖进行的过程中，关于孳息的收取，不取决于何方享有所有权。《民法典》第630条规定：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是，当事人另有约定的除外。”据此，只要当事人没有特别约定，交付之后，孳息就归买受人收取。故乙在房屋交付之后，收取租金的行为正当合法。
3.不可以。
对于房屋租赁，考虑到与承租人有密切关系人的利益保护，《民法典》第732条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”参照《城镇房屋租赁合同司法解释》第19条：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”据此房屋租赁合同期间，如果承租人死亡的，则与承租人共同居住的人、共同经营人、共同合伙人有继续承租房屋的权利，此权利是继续承租权，这些继续承租房屋的人，享有与承租人同样的权利，当然也应该履行同样的义务。
4.不能。小甲也没有此种权利。
本案中，就甲乙的合同而言，如上述分析是完全有效的。当未涉及一物多卖并出现新获得物权之人时，就甲乙的合同关系而言，只要合同是有效的，只要履行是有可能的，就应当履行合同。甲在交付房屋之后，应当协助办理过户登记手续。之所以如此，是诚信原则的基本要求。如果甲不履行办理过户登记的义务，在履行可能的情况下乙可以诉请法院强制履行。当甲死亡后，小甲继承甲的全部遗产，当然也应当在获得遗产的范围内履行甲生前的债务。对于此房屋而言，恰恰是甲应当向乙履行合同的标的物，故小甲在甲死亡后，有协助乙去办理过户登记的义务，不能请求返还，这同样是基于诚信原则的基本要求。
在此要特别提醒有过实务经验的读者注意，在实践中，很多法院在买卖合同的纠纷中，当卖方因为种种原因（主要是房价上涨）订立了有效合同后，没有其他正当理由，主张解除合同时，支持了卖方的请求。这是有违诚信原则的法律适用，考试中看到此类案例，要抛开实务经验的影响。
5.小甲自己获得所有权不需要登记。可以。
不动产物权变动之所以要登记，是要通过登记标识权利以避免纠纷。因此，当在常态下不会产生纠纷之时，就会出现登记的例外。比如，通过继承获得、通过法院判决获得、自己建造房屋获得所有权等。对此，《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故小王通过继承获得所有权不需要登记。
所谓通过继承获得房屋的所有权可以对抗善意第三人，是指不论第三人是否知道房屋是继承所得，均对其有对抗之效力。但凡对于此点有疑义者，原因无不是将这里的“善意第三人”当作善意取得中的善意第三人。要知道，小甲通过继承获得所有权时，常态下是不可能出现善意取得的，因为善意取得在不动产的处分中，前提必须是名义登记人进行了无权处分，此时房屋尚登记在甲的名下，甲死亡，怎么会出现名义登记人的无权处分呢？这里的所谓可以对抗的善意第三人，主要指不知道小甲是通过继承获得房屋所有权的善意第三人。
6.需要先登记在自己名下，小甲才能完成法律上的处分。
尽管根据上述《民法典》第229～231条的规定，自己获得所有权不需要登记，但是，如果要再通过法律行为进行处分，必须要先登记在自己的名下。其规范依据是《民法典》第232条之规定，即“处分依照本节规定享有不动产物权的，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”何以作出此种规定呢？因为通过法律行为的处分，对于不动产来说，登记是要求具有连续性的，如果小甲不先登记在自己的名下，根本就无法完成从小甲过户给丁的登记。
7.丁获得房屋所有权后，有权主张乙返还房屋。丙已经死亡，自不存在请求返还的问题。无权主张夏某返还房屋。
丁作为新的买受人，获得了房屋所有权，根据一物多卖中物权优先于债权的原理，丁的权利优先于第一个买受人乙，故有权主张乙返还房屋。但又根据买卖不破租赁的原理，丁在租赁期限内不能主张承租人返还，由于承租人丙已死，与丙共同居住的夏某享有继续承租权，故丁不能主张夏某返还房屋。不过，自丁获得房屋所有权后，可以获得收取租金的权利。
8.以登记簿为准。可以向登记机关主张赔偿损失。
《民法典》第217条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”之所以如此，是因为登记簿具有更强的公信力。《民法典》第222条第2款规定：“因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”据此，因登记机关的原因导致登记错误给权利人带来损失的，可以主张登记机关赔偿；登记机关赔偿后，可再向具体行为人追偿。据此，在登记机关登记错误之时，登记机关是第一责任人。
（二）预告登记
【案例】甲向乙开发商购买预售房屋一套，支付部分价金。为防止开发商再转卖该房屋，1月1日，甲办理了预告登记。3月1日房屋建成可以办理房产证，但甲由于忙于法律职业资格考试复习一直无暇去房产部门办理登记手续。8月1日，乙开发商又将该房屋出售给不知情的丙，并办理了房产登记，丙随即入住。
［问题］
1.甲可否主张丙返还房屋？
2.甲可以向乙主张何种责任？
3.丙是否构成善意取得？
4.若在丙入住后，房屋遭雷击灭失，风险由谁承担？
［答案与考点要义］
预告登记制度，是在不动产买卖合同发生以后，由于种种原因暂时不能办理过户登记之时，为了防止出卖人再将不动产处分给他人，以保护第一个买受人利益而作的登记。具体效力体现在：预告登记后，如果未经登记权利人同意，再处分该不动产的，将不发生物权效力。对于不发生物权效力的理解应注意两方面内容：其一，所谓不发生物权效力，并不意味着再处分时订立合同不发生效力，债权合同只要意思真实自由，内容不违法的，一律有效；其二，预告登记要发生对抗效力，必须是在预告登记有效期间之内，如果预告登记已经失效，原权利人再处分该不动产的，则可以发生物权变动效力。预告登记失效的原因有二：一是可以办理本登记之日起3个月没有办理的；二是债权消灭的。
1.不可以。
因为本案中的预告登记，从3月1日起可以办理本登记，有效期3个月，即到6月1日。8月1日，出卖人再卖房屋，由于预告登记已经失效，所以甲将房屋卖给丙，登记后丙可以获得房屋所有权，甲不能主张丙返还。
2.基于合同相对性，甲可以主张乙承担违约责任。
主张违约责任之时，就这一套房屋而言，由于已经给丙办理了过户登记，不可能再过户给甲，故不能请求继续履行，甲只能主张其他的违约责任。
3.不是。(https://www.daowen.com)
因为房屋本属于乙所有，乙作为卖方为有权处分，故不存在善意取得的可能。
4.丙。
因为已经交付，动产与不动产在买卖中均是以交付作为风险转移的标志。
（三）异议登记、借名购房与公示公信
【案例一】某房屋登记在甲名下，乙认为属于自己所有，故2015年3月5日申请了异议登记。甲在4月5日将房屋卖给了丙，办理了过户登记。乙于4月15日向法院起诉，经法院确认，此房屋的真正所有权人是乙。
［问题］
1.根据上述案情，乙可否请求丙返还房屋？若不能，乙该如何寻得适当救济？
2.如果乙在申请异议登记后，于3月10日到法院请求确权，期间甲如果将房屋卖给丙并办理了过户登记，当法院确认了乙是房屋的所有人时，乙可否请求丙返还房屋？
3.如果乙在异议登记失效后，去法院请求确认所有权，法院可否以异议登记失效为由不予受理？
4.如果乙在申请异议登记后，发现自己没有充分的证据，故对此事置之不理，后来，甲欲卖房，因存有异议登记导致房屋没有及时出手，产生了额外费用，此时，乙是否应当赔偿？
［答案与考点要义］
1.不能。乙可以主张甲承担侵权责任或者主张甲返还卖房所得之不当得利。
异议登记作出后，应当在15日内去法院起诉确权，如果15日内没有起诉的，异议登记失效。本案中，乙在3月5日申请了异议登记却没有及时起诉确权，至4月5日，甲将房屋卖给丙之时，异议登记已经失效。尽管后来法院确权后确认乙是真实的权利人，但是，丙基于对登记公示的信任购买房屋，可以获得所有权。甲卖了本属于乙的房屋，构成侵权，应当承担侵权赔偿责任；同时，处分他人财产获利，所得为不当得利，乙亦可请求返还。两者竞合，乙可选择其一行权。
2.可以。
若乙在3月10日去法院起诉，异议登记依然在有效期间之内。此时既然异议登记是有效，名义登记人卖房时，买受人看到异议登记，应当知道出卖人可能没有处分权，因此排除了买受人对于登记无瑕疵的信任，理应引起合理怀疑。此时，乙确权成功，无论房屋登记于谁的名下，均应当依据法院的确权判决，变更登记到乙的名下。
3.不可以。
异议登记的功能只是排除善意第三人的存在，异议登记失效后利害关系人依然可以就不动产的归属提起确权之诉。只不过在异议登记失效后，若名义登记人又处分了该不动产的，可发生物权变动，即便确权成功，实际权利人也不能得到房屋，只能主张其他的责任。对此，《物权法解释（一）》第3条规定：“异议登记因物权法第十九条（现民法典第220条）第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”
4.应当赔偿。
《民法典》第220条第2款规定：“……异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”异议登记不当显然具有过错，造成他人损失，构成侵权，故应承担损害赔偿责任。
【案例二】甲乙是好友，双方达成协议，由甲用乙的名义购买房屋一套，房款由甲支付，房产证由甲持有，房屋由甲使用，房屋登记在乙的名下，乙不得擅自出卖房屋。后来，甲乙因为琐事破坏了友谊。乙将房屋卖给不知情的第三人丙，并办理了过户登记。对于此房屋，甲丙均主张所有权，产生了争执。
［问题］
1.甲乙的协议是否有效？
2.乙出卖房屋是有权还是无权处分？丙取得房屋是原始取得，还是继受取得？
3.甲乙发生纠纷后，甲可否直接去申请更正登记，登记自己为所有权人？如果不能，采取什么方式最有利于甲利益的保护？
［答案与考点要义］
1.有效。
在购房过程中，借名登记的行为，实务中颇为常见。根据目的不同，双方签订的借名登记协议效力不一。如果是为了规避法律的强制性规定，应当无效。如果未发现违法之处，理应尊重当事人的意思自治。本案中，没有说明此协议是为了规避强行法之规定，就应当按照正常情况理解，合同内容合法、双方自愿，合同有效。
2.在借名登记的情况下，如果名义登记人处分了房屋，究竟是有权处分还是无权处分，是一个理论上的难点问题。如果按照公示公信原则之精神，不动产登记具有公信力，当名义登记人处分房屋时，买受人完全可以相信其是有权处分，进而将此项交易视为正常的买卖，在办理过户登记后，买受人即为继受取得房屋。然而，若按照甲乙之间的借名登记协议，名义登记人由于不是真正的权利人，若其处分房屋，理解为无权处分，亦有道理。此时，若买受人不知情且支付了合理对价的，可构成善意取得。然而，对于此有争议的理论问题，在考试真题中曾经出现，从命题人提供的答案看，倾向于认为此种情况下是有权处分，买受人为继受取得（2015年卷三单选第5题）。但是，笔者还是建议，如果此种情形出现在主观题之中，回答问题时，最好是将两种结论均写出来，因为这只不过是看待一个问题的两种不同视角，不存在绝对的对错。这样可以全面覆盖当年命题人可能给出的答案。
由此产生的问题是，既然名义登记人是有权处分，那么不动产的善意取得将何以存在呢？因为，所有不动产构成善意取得的，均是名义登记人进行了无权处分才可能构成。如果按照命题人在2015年题目中给的单一结论理解，就需要区分不同情形下的“名义登记人处分”，有时理解为有权处分，有时理解为无权处分。像借名登记这种，真实权利人的权利根据是具有相对性的合同，而缺少对外公示之时，则认定名义登记人为有权处分。而真实权利人的权利对外有一定公示的，比如夫妻共同财产、通过法院判决取得所有权而尚未变更登记等情形，毕竟夫妻关系的存在、法院的判决文书均具有一定的公示效力，此时，则认定名义登记人的处分为无权处分。
3.不能直接申请更正登记。最好是先申请异议登记，并在异议登记有效期间内，提起确权之诉，这样一旦确权成功，一定能够实现获得不动产所有权的目的。
《民法典》第220条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”需要解释的是，在第1款中，什么情况下可以更正登记的问题。就本案而言，如果甲要去申请更正登记，乙书面同意的，固然可以办理更正。但是，“有证据证明登记错误”如何适用？通常而言，如果登记机关自己发现登记出现了错误，进行更正自不待言。如果由当事人拿出房屋不属于名义登记人的证据，如本案中关于购房的借名登记协议书，登记机关会进行实质审查，并办理更正吗？答案是否定的。此时，通常需要实际权利人去法院申请确权，只有经过法院审判，确认所有权人后，登记机关才会进行更正登记。所以，甲在乙不同意的情况下，是不能直接申请更正登记的。
为何先办理异议登记，并在异议登记期间提起诉讼的确权才是最有利于甲利益保护的呢？因为异议登记使得登记的公信力具有了瑕疵，排除了善意第三人存在的可能。只要确权成功，可以确保甲得到房屋所有权。如果没有办理异议登记，或者在异议登记失效后再起诉的，有可能赢得了判决，但房子已经归属于第三人所有，只能通过其他方式主张自己的利益保护。
【案例三】甲乙是夫妻，丙丁是夫妻，甲丙是兄弟。2011年3月，甲乙欲购买房屋一套，但是由于所购为二套房，根据国务院办公厅发布的关于房产调控通知，二套房贷款利率较高，于是决定借用丙的名义，按首套房办理购房及贷款手续。首先，双方签订了借名协议，甲乙为一方，另一方丁签字，丙在场而没有表示反对。后来，以丙的名义签订了购房协议，并办理了贷款手续，房屋登记在丙名下，甲支付了首付款，并按月向银行偿还贷款。房屋交付后，甲乙进行了装修并入住。后来丙主张，自己是借款购房，房屋是自己借给甲乙使用的。遂起纠纷。
［问题］
1.应如何确定房屋所有权归属？
2.借名购房贷款协议是否有效？
3.丁签字时丙在场未表示反对的行为应当如何评价？
［答案与考点要义］
1.《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属与内容的根据。但登记只具有权利归属的推定效力，不具有绝对效力。若有相反证据推翻登记簿的记载，按照证据证明的结论认定权利的归属。本案中，甲乙提供的证据可证明是借名购房，此时，应认定甲乙对房屋享有所有权。
2.此问题给予不同角度可作出不同回答。
答案一：有效。
由于借名购房，是为了回避二套房贷款的高利率，故违反了国务院发布的《通知》。民事合同，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才无效，《通知》不具有法律或行政法规的位阶，故不会导致合同无效。
答案二：无效。
虽然国务院办公厅的通知不具有行政法规以上的效力位阶，但由于属于在全国范围内的宏观调控政策，故对于该通知的违法涉嫌违反公序良俗而无效。全国范围内的房地产调控政策，关系到国家的经济秩序，具体说是违反公序良俗中的公共秩序。
3.应当视为默示的授权，故丁签字的行为对丙丁具有约束力。丁签字，丙明知而不表示反对，此时，丙有机会防止法律行为的出现，明知不反对，是默示授权。