前言

在物业服务行业三十多年的发展中，物业服务项目已涵盖商品房、经济适用房、房改房等住宅物业和工业、医院、学校、商业区等物业项目类型，并且物业服务区域广泛，基本上全国各地都已经成立因地制宜、因人制宜的物业服务企业。物业服务行业的发展和壮大不仅为城市规划建设和房地产经济体制改革提供了支持，也提高了人民的居住环境和生活品质。据统计，目前物业服务企业绝大多数为民营企业，这些企业在创业、创收、创税等方面都为我国的经济发展做出巨大的贡献。同时，物业服务企业的服务意识不断增强，坚持与时俱进、可持续发展的理念，服务质量不断提高，逐步摆脱传统的物业管理操作方式，正稳步向社会化、专业化、经营化的现代物业服务模式方向发展。但随着我国物业服务市场进一步开展，相关的法律规范却不能与时俱进，物业服务行业缺乏立法效力高的专门性成文法典。受传统物业理念的影响，立法者将物业服务行业作为房地产行业的一个售后服务部门，只在对房地产进行专门立法时将其作为其中一个环节来看待，导致现行物业服务行业的法律依据都必须与房地产相联系，排除了物业服务行业的独立性，制约了现行物业服务行业的发展。同时，物业服务行业所涉及的部门过多、服务种类多杂，因而导致立法者制定的物业服务行业的相关法律法规无法涵盖所有相关的物业服务内容、所涉部门和处理程序，法律法规本身具有严重的滞后性和空白性，已不能满足现行物业服务行业的发展需要。此外，现行的法律法规中对业主权利和义务的设置不对等。物业服务关系中两大主体是业主和物业服务企业，从法律角度分析，两者都应该是平等的民事法律主体，法律法规的内容应该强调双方权利义务的对等性，为双方的利益冲突寻求一个平衡点。但是，现行的法律法规都将业主作为地位较弱的民事主体进行保护，着重保护业主在物业服务中的主导地位。《物权法》第76条明确罗列了业主的权利内容，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条阐述了业主维权的诉讼程序。显然，目前法律内容的设置都是站在《物权法》的高度，维护的业主的物权，而忽视了对业主所有权的限制，导致业主滥用权利的现象产生，加重物业服务企业的法律义务和诉讼风险。本书所探讨的物业企业法律风险主要包括治安风险及防范、火灾风险及防范、车辆管理风险及防范、装饰装修管理风险及防范、物业服务费用管理风险及防范、公共设施设备风险及防范、公共环境管理风险及防范、物业使用风险及防范、市场风险及防范、人力资源风险及防范、专项维修资金制度风险及防范、物业服务风险及防范等。此外，本书还对商品业物业的有关问题也展开了论述。从实务角度探讨如何保障物业服务企业权益，防范其在经营管理过程中的法律风险是具有十分重要意义的研究事项。

在福建省物业管理协会提供资金赞助的前提下，本书作者对福建省多家物业企业进行了调研。在充分调研，汲取各方面意见和建议，以及结合多年从事物业法律服务工作的基础上，本书作者以解决实践问题的方式，对物业服务企业在管理过程中涉及的主要法律问题进行深入浅出的解读，以期对物业服务企业从业人员的工作有一定的参考和启发价值。本书作者的具体分工如下：丁兆增、赵峥、刘玉桃负责全书的统筹；丁兆增负责全书的修改。丁兆增、雷杜坚负责本书第一编的撰写；高鹏负责第二编第二章的撰写；游彩月、吴圣丹、林昕、庄桂萍负责第二编第三章的撰写；林少东、邹甜甜负责第二编第四章的撰写；丁兆增、郑芬芳、霍思静负责第三编的撰写。本书各篇章力争将理论与实务相结合，并具有以下几个特点：一是编排合理，力求科学，各部分内容既各自独立成章，又浑然形成有机整体，易于读者学习和理解；二是知行合一，通过对知识点的深入解读和点评，培养读者运用基础理论知识分析和解决问题的能力；三是注重实用，广泛梳理物业服务和管理过程中可能涉及的问题，给予读者充分的启发和思考，便于读者在学习中自检、自测。

本书作者在编写过程中引用和参考了一些公开出版、发表的文献资料，并得到了福建省内诸多实务界及理论界专家的支持及帮助，特别是福建省物业管理协会的刘玉桃女士、福建师范大学法学院的刘方权教授等。诸君不仅为本书的写作提供了许多素材，而且还提供了不少建设性意见。此外，福建师范大学法学院诉讼法专业研究生王玲、王俊美为本书文字的校对、排版也付出了辛勤与汗水。谨此，一并致谢。

由于水平所限，不足和疏漏在所难免，真诚期待读者朋友的批评指正。是为序。

作者于福建师范大学长安山

2015年8月30日