四、典型案例评述

[案例]2013年，陈先生居住于某小区一层楼，在多年缴纳电梯费用后，陈先生认为其不需要电梯服务这一项，因此陈先生要求甲物业服务企业减去物业服务费中的电梯维修与管理的部分费用，物业服务企业拒绝后，陈先生不再缴纳物业服务费。2013年年底，甲物业服务企业就陈先生不缴纳物业服务费提起民事诉讼。

[案例分析]本案提出的一个基本问题是低层住户是否需要承担电梯费用，低层住户是否可以减去电梯服务项目。住宅按所有权可以划分为专有部分和共有部分。住宅的电梯系统属于共有部分中的共用设备，而共有部分的特征是产权归全体产权人所有，不能分割给各产权人。物业管理公司为住户提供公共性服务，电梯运行服务属于公共性服务，并不是仅供部分住户享有的特约性服务。公共性服务的特点是其产生于公共需要，并不是每个住户的简单需要的总加。而且电梯是住宅内所有住户的共用财产，所以其维修费用及管理费用需共同承担。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。可知，业主不能因为未能享受或无需享受相关服务而不缴纳物业费；同理，业主也不能因为无需享受相关常规性服务项目而要求减少常规性服务项目的子项目。

但是，在实践中已经存在物业服务企业在收取低层住户电梯服务费时予以减少，所以并不排除物业服务企业与业主对常规性项目进行约定，约定优于法定，但约定事项不可违背强制性法律规范。