三、典型案例评述

案例一

原告某物业服务企业与某小区业主委员会签订了一份《某小区服务合同》，约定原告受业主委员会的委托在小区内进行物业管理活动，同时也约定了各项物业服务费用的收取标准和企业服务期限等。原告在如实履行物业服务职能过程中，屡次请求被告王某（即本小区业主）缴纳物业服务费用未果的情况下，诉求人民法院判令被告支付物业服务费用。法院审理后认为，业主是否实际居住在小区，是否切身享受物业服务不得成为拒交物业服务费用的合法理由。因为当业主根据购房合同约定，自接收房屋之时起就享有完整的房屋所有权，作为整个小区的一分子理所应当支付物业服务企业为维护、管理和修缮其房屋、公共区域和配套设备设施的酬劳。因此，被告以其未实际入住为由，拒交物业服务费用的抗辩不能成立。

[案例分析]从该案件中反映了物业服务费用管理中的三个方面的问题：第一，物业服务是一项针对特定区域内全体成员的活动，其具有公共性，物业服务企业不会也不可能因为个别业主的不入住、不使用而拒绝提供服务或者变相降低服务质量。第二，业主的实际入住和使用同业主享有该房屋的所有权分属于不同的法律关系。业主从开发商处接收房屋之日起即享有该房屋完整的所有权，是否实际入住这是业主自由行使权利的范畴，但是权利的行使不能抹杀义务的承担，作为该房屋的所有权人应该承担依据物业服务合同按时足额交纳物业服务费用的义务。因为即使业主没有使用房屋，物业服务企业仍然对物业及其周边环境进行维护以保证业主能够正常行驶权利，从这一层面分析，业主仍是受益人，理所应当承担相应的费用。第三，物业服务企业与小区业主委员会签订的《物业服务合同》明确了物业服务企业与业主的法律关系，双方都应该受到该合同的效力约束。

案例二

安溪某商业物业服务有限公司于2011年11月28日与张某签订《物业管理服务协议》，由安溪某商业物业服务有限公司为张某承租的位于安溪某商业城市广场MALL区域214#铺位提供物业服务，《物业管理服务协议》对服务服务管理费金额以及缴纳标准、违约责任的作了约定。协议约定张某应于每个公历季度末月的25日或之前向安溪某商业物业服务有限公司缴纳下一公历季度的综合管理费；如逾期支付综合管理费，每逾期一日，应向安溪某商业物业服务有限公司支付应付未付款项的5‰作为违约金；逾期达一周且经安溪某商业物业服务有限公司书面催告仍未支付达一周的，安溪某商业物业服务有限公司有权不再通知而直接停止提供物业服务和能源供应。合同签订后，张某在租赁期前期尚能按约向安溪某商业物业服务有限公司缴纳综合管理费。但从2012年12月25日起，张某未依约向安溪某商业物业服务有限公司缴纳2013年第一季度的综合管理费人民币25560元，安溪某商业物业服务有限公司此后多次发函要求张某及时履行缴纳综合管理费义务，但张某均以种种理由推诿拒不缴纳。安溪某商业服务有限公司于2013年2月16日向张某发出解除租赁关系的《解约函》，要求张某结清费用并办理撤场手续，但张某仍拒绝履行上述义务。后安溪某商业物业服务有限公司向安溪县人民法院起诉，要求解除《物业管理服务协议》，并要求张某支付综合管理费人民币25560元，以及违约金7540元。安溪县人民法院于2013年8月9日作出（2013）安民初字2731号民事判决，判决张某需向安溪某商业物业服务有限公司支付综合管理费人民币25560元，以及违约金7540元，扣除应退还张某的装修保证金5000元，经营保证金3000元，张某还需向安溪某商业物业服务有限公司支付人民币25100元。

[案例分析]第一，张某长期享受安溪某商业物业服务有限公司提供的物业服务却拒缴物业服务费的行为已经严重违反合同之约定，构成根本违约。双方签订的《物业管理服务协议》是双方在平等协商基础上真实的意思表示，在签订该服务协议之后，均应诚实守信地履行协议约定的义务。安溪某商业物业服务有限公司为张某提供了相应的物业服务，张某有义务按照合同约定缴纳物业服务费。协议对于物业服务费的缴纳金额与缴纳时间有明确的约定，合同第3条第2款中约定乙方（即张某）应于每个公历季度末月的25日或之前向安溪某商业物业服务有限公司支付下一公历季度的物业服务管理费，但张某无故拒不履行合同约定义务的行为已经对安溪某商业物业服务有限公司造成严重的经济损失，致使合同目的已经根本无法实现，构成根本违约。第二，安溪某商业物业服务有限公司曾多次通知张某履行合同义务，但张某仍置之不理。在张某未按协议约定缴纳物业管理服务费之后，安溪某商业物业服务有限公司多次通过现场书面送达以及快递书面送达等形式要求张某履行合同义务。但张某收到通知后仍拒不履行合同规定的缴纳物业管理服务费的义务。第三，对于张某的根本违约行为，安溪某商业物业服务有限公司有权解除合同并要求其承担支付欠缴的物业管理费以及支付违约金的违约责任。依据《合同法》第94条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。张某长期拒不缴纳物业服务管理费的行为已经严重违反合同约定，并侵害到安溪某商业物业服务有限公司作为债权人的合法权益，致使合同的目的无法实现，构成根本违约。按照上述法律规定以及双方签订的协议第6条之约定，张某的根本违约行为使得安溪某商业物业服务有限公司已经有权单方行使解除合同的权利，并有权依据合同法以及协议之约定要求张某承担违约责任。

[建议]本案中，安溪某商业物业服务有限公司作为物业服务提供方不存在违约行为，而张某拒不缴纳物业服务费的行为已经构成违约应承担违约责任。结合本案，在发生承租人拒不缴纳物业服务费的违约行为时，物业服务提供方需及时做好相应的催收工作，应通过多种形式特别是书面形式进行催告。在确认承租人的违约行为已经构成解除合同的情况下，需将解除合同通知书送达承租人，或确认由其签收。在双方协商无果的情况下，应及时通过法律途径解决纠纷，以维护自身合法权益。