附录:本章涉及的相关法律法规
1.《中华人民共和国民法通则》第37条:“法人应当具备下列条件:(1)能以自己的名义,独立的享受权利,承担义务,并能在法院起诉应诉,具有民事权利能力和民事行为能力。(2)法人具有的独立于其投资人以及法人成员的财产。(3)健全的组织机构。”
2.《中华人民共和国物业管理条例》第5条:“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”
3.《中华人民共和国合同法》第2条:“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”
4.欧洲经济委员会《转型国家住宅类建筑区分所有权指南》第10.8条明确对“大业主”的限制,即拥有物业小区区分所有建筑超过30%的业主的投票权不能大于30%。限制,即拥有物业小区区分所有建筑超过30%的业主的投票权不能大于30%。
5.我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第27条第2款:“之出席人数与表决权计算,于任意建筑物区分所有权人之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者,或任一区分所有权人所有之专有部分之个数超过全部专有部分个数总合之一以上者,其超过部分不予计算。”
6.《深圳市物业管理服务收费管理规定》第5条就明确物业服务费所采用的定价方式,即“住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价”,“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价”。
7.《物业服务收费管理办法》第9条规定,物业管理企业可以和业主约定采取包干制和酬金制等形式收取物业服务费用。
《物业服务收费管理办法》第12条第1款:“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。”
8.上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案例有关问题的解答》中就业主以物业服务企业未尽职为由拒交物业费的抗辩权问题作了明确的规定:如果物业管理费用是分不同项目收取的,则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权,而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权,但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
9.《中华人民共和国物业管理条例》第42条第1款:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”
10.《中国民法典草案建议稿》第321条:“区分所有权人的人数达20人以上的,应当设立管理基金。管理基金来源如下:(1)区分所有人依区分所有权人会议决议所缴纳的款项;(2)本基金的孳息;(3)其他收入。管理基金应设立专门的账户予以存储,并由管理人或管理委员会负责管理。管理基金应依区分所有权人会议的决议使用。”
11.我国台湾地区“物业管理条例”第18条规定了公寓大厦的公共基金来源,即台湾地区由起造人(开发商)作为公共基金的缴交主体的做法引发了诸多争议。
12.《住宅专项维修资金管理办法》第7条:“商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金,每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%。”
13.《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条:“商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”
14.《深圳市物业专项维修资金管理规定》第9条:“首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二,在办理该物业项目初始登记前交清。物业项目首期归集的专项维修资金按照下列公式计算收取:。其中:n代表该物业项目物业类型种类数量 ,i代表第i种类型物业,Pi为第i种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准,si为第i种类型物业总建筑面积。各种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准按照市主管部门公布的标准执行;各种类型物业总建筑面积是指该物业房屋建筑面积测绘报告(竣工测绘)载明的总建筑面积。”
《深圳市物业专项维修资金管理规定》第21条:“业主大会可以决定设立用于物业共用部位小额维修的物业专项维修资金备用金(以下简称备用金),并授权业主委员会进行备用金使用、再申请的审核。备用金的数额不超过物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%。物业服务企业可以持业主大会设立备用金的决定,向市管理机构办理备用金划拨手续。备用金使用前,物业服务企业应当将备用金使用方案送业主委员会审核。”
15.《物业服务收费管理办法》第11条。
实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
16.《公寓大厦管理条例》第17条:“业主在公寓内依法经营危险行业、如餐饮、瓦斯、电焊等存放易燃易爆物品,应投保公共义务责任险。”
17.《业主大会与业主委员会指导规则》第7条:“只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
【注释】
[1]江平:《罗马法精神在中国的复兴》,载《中国法学》1995年第1期。
[2]陈华彬:《建筑物区分所有权》,中国法制出版社2011年版,第241页。
[3]《民法通则》第37条:“法人应当具备下列条件:(1)能以自己的名义,独立的享受权利,承担义务,并能在法院起诉应诉,具有民事权利能力和民事行为能力。(2)法人具有的独立于其投资人以及法人成员的财产。(3)健全的组织机构。”
[4]稻本洋之助监修:《公寓管理之考察》,清文社1993年版,第72页。
[5]陈华彬:《建筑物区分所有权》,中国法制出版社2011年版,第243页。
[6]我国台湾地区物业立法规定:“在委托管理场合,有时并非基于区分所有权人之协议,相反却是建设公司于分批出售建筑物时,由让与人与受让人之间订立建筑物管理之委托契约,亦由受让人分别向让与人委托管理。于此情形,管理契约因系存在于各个区分所有权人之间,而非全体区分所有权人共同订立一个委托契约,因而于委托人解约或受托人解约(如以不支付管理费用为由)时,均应个别为之。”
[7]王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第395~396页。
[8]德国《住宅所有权法》第5条:“成为专有所有权之内容者,该改变与登记的土地应登记于登记簿上始生效力。因该登记而公示作用,该内容对于区分所有权之受让人或继承人亦发生效力。”
[9]最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第12条:“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人事实违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”
[10]最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第365~366页。
[11]最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第365~366页。
[12]Guidelines on Condominium Ownership of Housing Countries in Transition,10.6,10.8,10.9.
[13]我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第27条第2款:“之出席人数与表决权计算,于任意建筑物区分所有权人之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者,或任一区分所有权人所有之专有部分之个数超过全部专有部分个数总合之一以上者,其超过部分不予计算。”
[14]丁琛:《物业管理法律制度解析》,首都经济贸易大学出版社2007年版,第123页。
[15]徐海燕:《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,法律出版社2009年版,第311页。
[16]魏振瀛:《民法》,北京大学出版社2000年版,第404页。
[17]《物业服务收费管理办法》第12条第1款:“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。”
[18]徐海燕:《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,法律出版社2009年版,第314页。
[19]王泽鉴:《民法学说与判例研究》,中国政法大学出版社2005年版,第140页。
[20]《物业管理条例》第42条第1款:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”
[21]《宝龙城市广场物业管理协议》第4条:“业主逾期交付物业费时,除如期不交齐外,逾期每天须支付所欠费用金额3‰的违约金,直至如数付清费用之日为止。业主欠费超过10个工作日,经物业费服务企业书面催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的,物业服务企业除收取违约金外,还有权停止提供各种专项服务,由此引起的一切损失和责任均由业主自行承担。”
[22]梅新和、尹卓:《物业管理案例精解》,法律出版社2006年版,第48页。
[23]《中国民法典草案建议稿》第321条:“区分所有权人的人数达20人以上的,应当设立管理基金。管理基金来源如下:(1)区分所有人依区分所有权人会议决议所缴纳的款项;(2)本基金的孳息;(3)其他收入。管理基金应设立专门的账户予以存储,并由管理人或管理委员会负责管理。管理基金应依区分所有权人会议的决议使用。”转引自梁慧星:《中国民法典草案建议稿》,法律出版社2003年版。
[24]公共基金来源包括:“起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项,应按工程造价一定比例或金额提列;区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳;本资金之孳息;其他收入。”
[25]《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条:“商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”
[26]丁琛:《物业管理法律制度解析》,首都经济贸易大学出版社2007年版,第98页。
[27]王娅然:《浅析物业管理责任保险》,http://www.110.com/ziliao/article-145668.html,下载时间:2014年2月4日。
[28]《公寓大厦管理条例》第17条:“业主在公寓内依法经营危险行业、如餐饮、瓦斯、电焊等存放易燃易爆物品,应投保公共义务责任险。”在美国,由于美国人通过保险转嫁风险的意识高,物业管理企业大多数情况下主动对物业保险作出投资。
[29]王娅然:《浅析物业管理责任保险》,http://www.110.com/ziliao/article-145668.html,下载时间:2014年2月4日。
[30]这里是指住宅物业业主召开业主大会,成立业主委员会的权利。根据2003年颁布、2007年重新修订的《物业管理条例》、2003年原建设部颁布的《业主大会规程》以及2007年出台的《物权法》中涉及业主大会的相关条款,可以得出对于住宅物业,业主大会具有强制必设性。