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物业服务企业主要法律风险与防范

作者：.丁兆增，赵峥等著

前言
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第一编　概述
第一章　物业服务企业发展综述
第一节　物业服务法律关系概述
一、物业服务法律关系概念
二、物业服务法律关系的构成要素
三、物业服务法律关系的特征
第二节　物业服务企业进一步发展的因素
一、物业服务的法规体系基本建立
二、服务规模的扩大和深化
三、物业服务品牌的建立
四、物业服务的产业链化
第三节　物业服务企业发展面临的考验
一、业主和业主团体的考验
二、市场的考验
三、物业服务行业管理的考验
四、自身的考验
第四节　物业服务企业的发展方向
一、物业服务经验的内外兼修
二、物业服务企业的“以人为本”
三、建立物业服务企业的科学管理制度
第五节　物业服务企业面临的主要法律风险
一、责任风险
二、市场风险
三、缺乏意识风险
四、财产风险
五、企业员工人身风险
六、财务风险
七、服务风险
八、其他风险
第六节　福建省物业服务行业的发展述评
一、福建省物业服务行业发展基本情况
二、福建省物业服务行业生存面临的主要问题
三、对福建省物业服务行业发展的建议
附录：本章涉及的相关法律法规
第二编　住宅物业
第二章　物业服务企业法律风险防范的必要性与紧迫性
第一节　从物业服务企业风险产生的原因分析
一、外部原因
二、内部原因
第二节　从社会层面分析
一、大环境的变化
二、风险的出现具有规律性
三、舆论上的不利地位
第三节　从物业服务企业层面分析
一、物业服务企业具有营利性
二、物业服务企业是一种传统的劳动力密集型企业
三、物业服务企业是高风险、低收益的企业
四、物业服务范围广泛
五、物业服务的性质类似于管理，服务的难度大
六、我国的物业服务企业承担了部分社会公共职能
第四节　从物业的实际操作层面分析
一、业主拖欠物业服务费的法律风险
二、业主违规装修的法律风险
三、车辆丢失和损坏风险
四、小区内设施造成人身损害的风险
五、业主在家受到犯罪分子人身侵害的法律风险
六、劳动用工风险
附录：本章涉及的相关法律法规
第三章　物业服务企业的主要法律风险及防范述评
第一节　治安风险及防范
一、物业管理中的治安风险概述
二、物业管理中治安风险的因素
三、典型案例评述
四、物业服务企业在物业治安中面临的问题
五、物业管理中治安风险的防范措施
第二节　火灾风险及防范
一、火灾风险概述
二、火灾风险因素识别
三、火灾风险因素分析
四、典型案例评述
五、物业服务企业履行消防安全职责中存在的问题
六、物业火灾风险防范的建议
第三节　车辆管理风险及防范
一、车辆管理的特点
二、车辆在物业服务企业管理过程中风险的识别
三、典型案例评述
四、车辆管理风险防范的建议
第四节　装饰装修管理风险及防范
一、物业装饰装修管理风险概述
二、物业装饰装修管理风险的因素
三、典型案例评述
四、物业服务企业在物业装饰装修管理中存在的问题
五、物业装饰装修管理风险的防范措施
第五节　物业服务费用管理风险及防范
一、物业服务费用管理风险概述
二、物业服务费用管理风险因素
三、典型案例评述
四、物业服务企业在物业服务费用管理中面临的问题
五、物业服务费用管理风险的防范措施
第六节　公共设施设备风险及防范
一、物业设施设备的概述
二、物业管理中消防设施设备
三、物业管理中电梯设施设备
四、安防智能化系统
五、典型案例评述
六、物业管理下设施设备风险防范的若干建议
第七节　公共环境管理风险及防范
一、物业公共环境管理风险概述
二、物业公共环境管理风险的来源
三、物业公共环境管理风险的原则
四、物业公共环境管理风险的内容
五、保洁管理风险的防范
六、绿化管理风险的防范
七、治安管理风险的防范
第八节　物业使用风险及防范
一、住宅改商用
二、物业的使用
三、自然灾害风险以及防范
四、物业日常使用风险及防范
五、招投标风险及防范
第九节　市场风险及防范
一、风险管理理论
二、物流企业市场风险的表现形式
三、风险分析
四、市场风险应对策略的原则
五、市场风险应对策略的具体操作
六、拓展业务
第十节　人力资源风险及防范
一、人力资源风险概述
二、人力资源风险识别
三、人力资源风险原因探析
四、人力资源风险防范建议
第十一节　专项维修资金制度风险及防范
一、我国住宅专项维修资金制度概述
二、专项维修资金制度风险识别
三、专项维修资金相关风险原因探析
四、专项维修资金相关风险防范建议
第十二节　物业服务风险及防范
一、物业管理服务风险的概念
二、物业管理服务风险的类型
三、物业管理服务风险的原因
四、物业管理服务风险的规避
五、物业管理服务评估工具
第十三节　合同期满后物业风险及防范
一、物业服务企业合同的性质、分类
二、前期物业服务合同终止后若干法律问题探讨
三、后期物业服务合同期满后若干法律问题及风险防范
四、物业服务企业之间交接的风险及防范
附录：本章涉及的相关法律法规
第四章　物业管理纠纷案件述评
第一节　物业服务事实合同争议
一、事实合同的概念及法律规定
二、事实合同的构成要素以及判断标准
三、物业服务事实行为构成事实合同的情形
四、事实合同的法律效果及非事实合同的救济
五、物业服务企业及从业人员关于事实合同应注意的问题
六、典型案例评述
第二节　物业服务标准问题
一、物业服务标准的概念
二、物业服务标准的种类
三、物业服务标准引发的纠纷处理
四、物业服务企业及其从业人员关于服务标准应注意的问题
五、典型案例评述
第三节　减少物业服务费问题
一、减少物业服务费的情形
二、减少物业服务费的法律依据
三、物业服务企业及其从业人员关于减少物业服务费应注意的问题
四、典型案例评述
第四节　减少服务项目问题
一、物业服务项目的种类
二、减少物业服务项目的情形
三、物业服务企业与物业从业人员应注意的问题
四、典型案例评述
第五节　物业费用欠费问题
一、物业服务费欠费的情形
二、物业服务费用欠费的处理
三、物业服务企业与物业从业人员关于物业费用欠费应注意的问题
四、典型案例评述
第六节　特殊相关物业责任
一、保安、业主过错物业责任
二、第三人侵权时物业责任
三、多方原因不明物业责任
四、警示牌项下物业责任
附录：本章涉及的相关法律法规
第三篇　商业物业
第五章　商业物业与商场物业概述
第一节　商业物业概述
一、物业及商业物业的概念
二、商业物业的特征
三、商业物业的类别
四、商业物业管理
第二节　商业物业服务合同概述
一、商业物业服务合同的概念与特征
二、商业物业服务合同制度理论基础——建筑物区分所有权
三、商业物业服务合同法律关系
四、解决商业物业服务合同履行过程中存在的主要法律问题的必要性
第三节　商场物业的概念与性质
一、概念
二、性质
三、商场物业的特殊性分析
附录：本章涉及的相关法律法规
第六章　商业物业服务合同存在的主要问题及商场物业业主行使权利存在的障碍
第一节　商业物业服务合同履行过程中存在的问题
一、商业物业合同签订主体的问题
二、物业服务费定价、调价及欠费方面的问题
三、商业专项维修资金交存、使用和监督方面的问题
四、商业物业保险立法滞后和责任认定方面的问题
第二节　商场物业业主权利行使存在的障碍
一、业主对物业的经营自主权受到部分限制
二、业主对物业的使用权受到部分限制
三、业主对物业的处分权受到部分限制
四、业主成员权保障及诉讼权利行使方式的局限性
附录：本章涉及的相关法律法规
第七章　物业服务合同以及商场物业存在问题的解决对策——内部途径
第一节　物业服务合同履行过程中存在的主要法律问题的解决对策
一、商业物业服务合同签订主体问题的解决对策
二、商业物业服务费存在问题的解决对策
三、商业专项维修资金存在问题的解决对策
四、商业物业保险方面存在问题的解决对策
第二节　对商场物业业主权利保障探讨
一、设置承租商人协会的必要性
二、承租商人协会的设立及其应当注意的问题
三、承租商人协会有效运作应遵循的原则
第三节　商场物业业主权利代表行使制度
一、概念和特征
二、业主权利代表行使的主体
附录：本章涉及的相关法律法规
第八章　商业物业以及商场物业存在问题的解决对策——立法建议
第一节　商业物业立法完善建议
一、业主及业主团体方面的立法建议
二、物业管理服务费方面的立法建议
三、物业使用与维护方面的立法建议
第二节　商场物业业主权利之立法完善
一、对现有法律清理、编纂需遵循的原则
二、对现有规范性法律文件的清理
三、对现有规范性法律文件的编纂
附录：本章涉及的相关法律法规

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商业物业立法完善建议

2025年09月26日

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第一节　商业物业立法完善建议