三、风险分析
风险分析就是遵照一定的程序， 采用恰当的方法， 根据投资项目风险的基本特征和识别原则对风险因素进行识别、分析、归纳和总结， 找出引起风险的原因并评估可能引起的风险的大小， 目的就是找出规避风险的对策， 将投资项目的风险损失降低到最小。
当物流企业具有或面临各种潜在风险时， 要提前化解或分散这些风险以及尽可能地减少和降低因此可能造成的损失， 其实就是实施物流风险管理。所以， 中小物流企业应认真分析各类风险， 采取相应的对策， 加强对物流活动中的风险管理。
（一）物业市场风险的来源
物业企业在为客户提供物业服务的过程涉及很多环节， 任何一个环节出现差错都会直接影响整个物业系统的顺利运行， 形成风险的原因主要有三个方面：
1.由业主的原因带来的风险
在物业服务过程中， 物业服务费用的获取是物流企业收入的唯一来源， 因此在物流服务过程中， 客户信誉和经营状况直接影响到企业的经济效益。如果业主中途取消物业服务合同， 将给物业企业带来巨大经济损失，甚至失去该地区的整个物业市场。
2.由硬件设备的原因带来的风险
在物业服务过程中， 完善的硬件设备是物业提供优质物业服务的前提。在企业运营过程中， 除了会出现一些经常发生的设备故障而带来的风险外， 还会出现一些事先难以预料的事情发生， 这些是构成物业企业营运过程中的重要风险因素。
3.由管理人员的原因带来的风险
在整个物业系统的运作过程中， 各个部门之间的衔接都是在依靠物业企业的管理人员进行协调， 如果管理人员在工作中存在疏忽和失职，会导致服务率的降低， 甚至会造成生命、财产等重大损失。这种风险在物业运营过程中产生的影响应给予足够重视， 对此类风险控制是整个物业系统顺利运行的保障。
4.由员工的原因带来的风险
物业的形象是通过员工对业主的直接服务体现的。员工服务到位，业主满意，物业企业的信誉就好；员工服务不到位，物业企业在业主心目中的形象也会大打折扣。
5.加入WTO后外资品牌的竞争
随着中国加入WTO，国外一些优秀的物业管理企业进入中国的物业市场。这些国外的物业企业大多经济实力雄厚，管理专业，这对国内的物业企业无疑是巨大的冲击。同时，由于国外物业企业注重人才的管理理念，我国大批的优秀人才都选择了国外的物业企业，使国内的物业企业高端人才大量流失。
（二）物业市场风险的特征
行业的市场发展有其生命周期，内地大多数物业管理市场仍然处于婴儿期，刚刚焕发出生命的喜悦和光辉，却又容易被扼杀在摇篮里。在内地，物业管理行业面临非常多的不确定性，随着“十六大”制定的“全面建设小康社会”的目标，内地物业管理市场遇上了极好的机会，但同时也面临着严重的挑战。笔者通过多年来在内地物业管理市场实战经验的总结，归纳出如下风险特征：
1.行业宏观环境有待改善。主要表现在内地政府部门对专业物业管理的认识及态度上。思维方式不转变，无法带来行为方式的实质性转变，在内地的政治、经济环境下，物业管理仍属“后勤”“房管”模式的变形和补充，经济相对落后，权利意识缺位，由此派生的配套法律不完善、房地产市场不规范，造成了物业管理先天不足。
2.行业主体服务能力不强。在内地，物业管理人员年龄老化，素质较差，提供的服务层次较低；作为企业本身，管理绩效不佳，没有作为一个市场主体的地位、能力和资格，很多内地城市物业管理表面繁荣，实质都是一些房地产商的炒作，独立运营、自负盈亏、自我完善的社会化物业管理企业很少，行业存在一定的“逆向选择”状况。
3.买方的购买力严重不足。多层的物业管理费支出在深圳仅占家庭收入的0.5%～3%，但是同样的标准在内地往往要占到3%～5%，一些内地城市平均工资仅数百元，每月交纳10元～40元的物业管理费，会令生活非常吃紧。即使在一些高档楼盘当中，因为关系房的存在，业主的实际经济承受能力与住户档次不相匹配，收费难和收费低是当前全国物业管理行业的普遍状况。
4.进入壁垒极低。众多的房地产商、政府部门和业主自治机构纷纷介入物业管理行业，导致服务的差异化非常不明显，属于典型的“无序竞争，无利繁荣”。
5.行业竞争严重分散，缺乏行业内的合作发展。和深圳物业管理界不一样，内地没有一批品牌物业管理公司来引导行业的发展方向，恶性竞争行为此起彼伏，负面报道多，基础研究少，对市场培育造成了危机。
6.诸多社会利益团体，如新闻界、居委会和政府对物业管理的认识不一，未来发展取向尚不清晰，在部分区域甚至值得忧虑。因为物业企业提供的“产品”不成熟，但是这些“产品”又随着房地产的楼盘“捆绑”加诸消费者，引发内地一些区域对物业管理的信任危机。