四、典型案例评述

[案例]原告福建某物业管理服务有限公司诉称，其于2003年11月10日入住金山二期B、C组团，承担该小区的物业管理服务工作。被告林某某是小区的业主和物业服务的直接受益人，被告自2008年4月起拒绝向原告缴纳物业管理费。至2009年9月30日，被告已实际拖欠原告物业管理费1292.4元、滞纳金1105元，经过多次催讨，被告仍拒绝缴纳。被告林某某辩称原告擅自改变小区的出行通道给业主造成极大的不便并拒绝改正，其服务存在瑕疵，被告暂时缓交物业费是为了行使先履行抗辩权，且《前期物业服务合同》约定物业费为每月65.8元，原告单方涨至71.8元，违反了合同约定，因原告违约在先，故原告要求的被告承担滞纳金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，且约定的滞纳金过高，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，应相应减少。^[4]

[案例分析]在本案中，原告福建某物业服务有限公司与福州市某房地产经营公司就金山二期龙凤苑小区签订的前期物业服务合同为双方真实意思表示，合法有效，效力及于龙凤苑的全体业主。原告依照合同约定提供物业服务，被告作为小区业主也应按照合同约定交纳物业服务费。被告以物业服务公司擅自改变小区的出行通道给业主造成极大不便作为抗辩理由不成立，先履行抗辩权的构成要件是双方当事人互负债务，两个债务有先后履行顺序，且先履行一方不履行或不适当履行。在物业服务合同中，物业服务公司属于先履行义务人，业主属于后履行义务人，后履行义务人当然有行使先履行抗辩权的权利。但是先履行抗辩权的行使是适用于简单的同一法律关系，如同买卖合同关系，卖方先交付货物卖方支付价款，当卖方不履行交货义务或履行有瑕疵时，买方可以行使先履行抗辩权阻止或延迟自身的交付货款的义务履行。而在物业服务合同中，物业服务公司提供的物业服务纷繁多样，并不是简单的“一对一”式的义务履行，业主因为某一项物业服务存在瑕疵而行使先履行抗辩权，那么当业主不想缴纳物业费时就会以先履行抗辩权作为抗辩理由，使物业服务公司难以收到物业服务费，继而难以实行物业服务，甚至整个物业服务公司都将面临倒闭的风险。所以业主不能以物业服务公司的物业服务存在瑕疵提出先履行抗辩权作为抗辩理由从而不缴纳物业服务费，对于物业公司的物业服务瑕疵，业主可以选择另行起诉诉请减少服务费或提出其他诉讼请求。

不论是何种原因引发的物业管理纠纷，物业服务企业解决纠纷，强化业主对自身的信任度，加强自身的信誉度才是最终目的。诉讼方式是最后迫不得已才采取的方式，事先通过物业服务奉献防范机制预防物业管理纠纷才是最可取的方式。