附录：本章涉及的相关法律法规
1.《中华人民共和国消防法》第18条第2款：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”
2.《中华人民共和国消防法》第60条：“单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；（七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。”
3.《中华人民共和国合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第122条规定：“因当事人一方违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”
《中华人民共和国合同法》第90条：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”
《中华人民共和国合同法》第92条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
《中华人民共和国合同法》第374条：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失，不承担损害赔偿责任。”
4.《中华人民共和国物权法》第77条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
5.《中华人民共和国劳动合同法》第44条：“劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的，劳动合同终止。”
《中华人民共和国劳动合同法》第73条：“劳动者在下列情形下，依法享受社会保险待遇：（一）退休；（二）患病、负伤；（三）因工伤残或患职业病；（四）失业；（五）生育。”
6.《中华人民共和国物业管理条例》第11条、第12条第3款：“选聘和解聘物业服务企业，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
《中华人民共和国物业管理条例》第24条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”
《中华人民共和国物业管理条例》第25条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
《中华人民共和国物业管理条例》第26条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 ”
《中华人民共和国物业管理条例》第29条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料 （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。”
《中华人民共和国物业管理条例》第30条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”
《中华人民共和国物业管理条例》第36条第2款：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
《中华人民共和国物业管理条例》第39条： “物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”
《中华人民共和国物业管理条例》第42条：“业主负有根据物业服务合同的相关规定交纳物业服务费的法定义务，其可同物业使用人约定物业服务费用的交纳主体，但业主仍应对此承担连带责任。”
《中华人民共和国物业管理条例》第47条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”
《中华人民共和国物业管理条例》第55条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
7.《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第10条：“居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：（一）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；（二） 开展防火检查，消除火灾隐患；（三）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（四）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。”
8.《高层建筑消防管理规则》第26条：“建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，要经常保持畅通，严禁堆放物品。疏散标志和指示灯，要保证完整好用。”
9.《城市新建住宅小区管理办法》第8条：“物业管理公司的义务：1.履行物业管理合同，依法经营；2.接受管委会和住宅小区内居民的监督；3.重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。”
10.《物业服务收费管理办法》第5条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”
《物业服务收费管理办法》第6条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”
《物业服务收费管理办法》第9条：“业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”
11.《物业承接查验办法》第2条：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”
《物业承接查验办法》第10条：“建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。”
《物业承接查验办法》第11条：“实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。”
12.《住宅专项维修资金管理办法》第2条：“住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”
《住宅专项维修资金管理办法》第3条：“住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
《住宅专项维修资金管理办法》第10条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”
《住宅专项维修资金管理办法》第16条：“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”
《住宅专项维修资金管理办法》第17条：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交的具体管理办法由主管部门会同财政部门制定。”
《住宅专项维修资金管理办法》第18条：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 ”
《住宅专项维修资金管理办法》第22条：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）主管部门同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”
《住宅专项维修资金管理办法》第26条第1款：“在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。”
《住宅专项维修资金管理办法》第26条第5款：“禁止利用资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。”
《住宅专项维修资金管理办法》第27条：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（1）住宅专项维修资金的存储利息；（2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。”
13.原劳动部《关于企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批办法》第4条：“可以实行不定时工作制的职工可以包括企业中的高级管理人员、外勤人员、部分值班人员和其他因工作无法按标准工作时间衡量的职工。”
14.《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”
15.《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》第7条：“用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议，向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳务关系处理。”
16.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条：“对和他是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”
17.《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第11条：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。”
18.《北京市实施〈工伤保险条例〉办法》第21条：“工伤认定申请有下列情形之一的，不予受理……（二）受伤害人员是用人单位聘用的离退休人员或者超过法定退休年龄的。”
《住宅专项维修资金管理办法》第22条：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）主管部门同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”
19.《广州市聘用企业退休职工若干规定》第10条：“退休职工在受聘期间因工伤残、死亡的，其医疗费、护理费、补助费、丧葬费、抚恤费等项劳动保险待遇，由聘用单位按现行职工因工伤亡的有关规定负担全部费用。”
20.《福建省物业管理若干条例》第42条：“在物业管理区域内不得有下列行为：1.擅自拆改房屋承重结构；2.侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；3.违章搭盖建筑物、构筑物4.擅自改变物业规划用途或者外观；5.违反规定饲养家禽、宠物；6.违反规定摆摊设点、占道经营；7.违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；8.在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；9.堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；10.违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；11.法律、法规和规章禁止的其他行为。”
21.《银川市公共安全监控报警系统管理条例》第24条：“有关行政管理部门工作人员根据本条例第23条规定查阅、复制或者调取监控报警系统信息资料时，应当遵守下列规定：（1）工作人员不少于两人；（2）出示工作证件；（3）出示公安机关的批准文件；（4）履行登记手续；（5）遵守监控报警系统信息资料的使用、保密制度。”
22.《福建省物业管理条例》第46条：“车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。”
【注释】
[1]任长江：《住宅小区物业管理规范化管理制度范本》，人民邮电出版社2007年版，第7页。
[2]陈大雨：《物业服务企业安全保障义务研究》，西南大学2012年硕士学位论文。
[3]陈秋：《住宅区物业管理中的安全风险管理研究》，重庆大学2008年硕士学位论文。
[4]Peter G.Moored：The Business of Risk，Cambridge University Press，1997.
[5]公安部消防局：《2011年全国分地区火灾综合情况》，http：//www.119.gov.cn/xiaofang/hztj/index.htm，下载时间：2014年11月20日。
[6]公安部消防局：《2011年分月季火灾情况》，http：//www.119.gov.cn/xiaofang/hztj/index.htm，下载日期：2014年11月20日。
[7]易立新：《火灾风险评价的随机过程模型》，载《中国安全科学学报》1997年第5期。
[8]王青兰、齐坚、关涛：《物业管理理论与实务》，高等教育出版社2012年版，第261页。
[9]魏巍：《浅析小区丢车赔偿风险规避问题》，载《长三角》2009年第3期。
[10]《商场免费停车场内停车车被损坏车主能否向商场索赔》，http：//digi.dnkb.com.cn/dnkb/html/2009-04/03/content_53068.html，下载时间：2014年11月20日。
[11]魏巍：《浅谈小区车辆管理纠纷问题》，载《法制与社会》2009年第5期（上）。
[12]陈巍：《哈尔滨赛维斯物业管理有限公司风险管理策略研究》，哈尔滨工业大学2010年研究生硕士论文。
[13]李贝：《加强住宅装修事前管理》，载《上海房地》2010年第8期。
[14]田杰芳、魏庆朝：《家庭装修的安全问题及对策》，载《中国安全科学学报》2004年第3期第14卷。
[15]骆金盛：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用——物业管理卷》，中国法制出版社2011年版，第67～68页。
[16]崔艺红：《商品住宅物业纠纷问题的法律思考》，载《西安财经学院学报》2004年第10期。
[17]汪军：《物业管理收费难成因探析》，载《天津成人高等学校联合学报》2003年第2期。
[18]杜雅丽：《物业管理行业风险评价研究》，浙江工业大学2009年硕士学位论文。
[19]杜雅丽：《物业管理行业风险评价研究》，浙江工业大学2009年硕士学位论文。
[20]王海英主编：《物业管理服务投诉应对与处理》，广东人民出版社2012年版，第16页。
[21]陈光华、芮志文、刘撰：《物业管理疑难法律问题研究》，中国政法大学出版社2012年版，第91页。
[22]孔宪根：《居民小区物业服务企业消防安全保障问题的探讨》，载《中国电子商务》2012年第14期。
[23]孔宪根：《居民小区物业服务企业消防安全保障问题的探讨》，载《中国电子商务》2012年第14期。
[24]孔宪根：《居民小区物业服务企业消防安全保障问题的探讨》，载《中国电子商务》2012年第14期。
[25]张剑飞：《关于小区物业电梯费缴纳几点法律问题》，载《商场现代化》2012年第 30期。
[26]朱洪晔：《物业管理企业应当加强小区户外广告牌的安全管理》，载《管理研究》2007年第6卷第4期。
[27]陆昇：《论物业服务企业的安全保障义务》，浙江师范大学2005年硕士学位论文。
[28]黄安心：《物业管理原理》，重庆大学出版社2009年版。
[29][德]克里斯蒂安·冯·巴尔：《欧洲比较侵权行为法》（上），焦美华译，张新宝审校，法律出版社2001版，第269页。
[30][美]飞利浦·科特勒、凯文·莱恩·凯勒：《营销管理》，王永贵、于洪彦、何佳讯、陈荣译，格致出版社、上海人民出版社2009年第13版，第308～309页。
[31]《深圳东海花园双尸命业主被害物管判赔17万》，http：//bj.house.sina.com.cn/news/2005-06-l3/104578964.html，下载时间：2014年12月1日。
[32]陈尤英、徐莹波、卢毅：《“住宅改商用”——要先过“利害关系人”这一关》，载《桂林日报》2007年第5版。
[33]陈尤英、徐莹波、实习生卢毅：《“住宅改商用”——要先过“利害关系人”这一关》，载《桂林日报》2007年第5版。
[34]沈光方：《从两起突发事件看物业责任风险如何规避》，载《中国物业管理》2008年第8期。
[35]黄丽琳：《大暴雨为物业服务企业敲响警钟》，载《中国物业管理》2012年第8期。
[36]黄丽琳：《大暴雨为物业服务企业敲响警钟》，载《中国物业管理》2012年第8期。
[37]马云：《浅谈物业管理活动中的风险防范》，载《科技风》2012年第12期（上）。
[38]马云：《浅谈物业管理活动中的风险防范》，载《科技风》2012年第12期（上）。
[39]Mowbray A H.Blanchard R H，Williams CA，Insurance，4th ed，McGraw-Hill，1955.
[40]任长江：《住宅小区物业管理规范化管理制度范本》，人民邮电出版社2007年版，第1～7页。
[41]胡义仁：《施工企业工程项目风险管理研究与实践》，重庆大学出版社2007年版。
[42]彭清元：《地质灾害防治工程项目中的风险管理研究》，重庆大学出版社2007年版。
[43]杨伟真：《信息不对称条件下的人力资源管理》，石油工业出版社2007年版，第110页。
[44]尹志强：《连锁企业的人力资源风险管理研究》，天津大学2005年硕士学位论文。
[45]王增民：《基于风险的人力资源管理实证分析》，载《中国人力资源开发》2004年第10期，第9～14页。
[46]陶向党：《培训风险及其有效控制》，载《人才瞭望》2004年第7期。
[47]胡克：《解读住宅专项维修资金》，载《现代物业》2008年第5期。
[48]林德光：《对实施〈住宅专项维修资金管理办法〉若干问题的建议》，载《专题聚焦》2008年第4期。
[49]张军建：《住宅专项维修资金信托法律制度研究》， 中南大学2008年博士学位论文。
[50]方涛：《密切关注住宅专项维修资金的保值问题》，载《现代物业》2008年第3期。
[51]谢炳明：《对住宅专项维修资金的想法及建议》， 载《现代物业》2008年第6期。
[52]张军建、曾静：《住房公共维修基金的法律基础及信托属性》，载《求索》2005年第8期。
[53]张景伊、陈伟：《物业管理基本制度与政策》，中国建筑工业出版社2006年版，第58～62页。
[54]郭志韬、黄海荣：《房屋公共住宅维修资金的制度完善》，载《建筑经济》2008年第1期。
[55]任纪红：《住宅专项维修资金存在的法律问题研究》， 河南大学2010年硕士学位论文。
[56]谢家谨：《关于专项维修资金的几点看法》，载《现代物业》2008年第6期。
[57]李承泽：《龙城物业管理公司物业服务创新研究》，兰州大学2011年硕士学位论文。
[58]李承泽：《龙城物业管理公司物业服务创新研究》，兰州大学2011年硕士学位论文。
[59]王文英：《物业服务收费定价问题研究》，首都经济贸易大学2009年硕士学位论文。
[60]王艳青：《物业管理理论与实务》，化学工业出版社2007年版。
[61]高凯翔：《企业理性交接是确保物业服务连续性的关键》，载《中国物业管理》2004年第3期。
[62]离凯翔：《企业理性交接是确保物业服务连续性的关键》，载《中国物业管理》2004年第3期。