物业服务标准引发的纠纷处理

物业服务标准是物业服务企业提供物业服务的依据以及业主对物业服务进行评价的标准。当物业服务企业的物业服务没有达到物业服务标准的要求时，物业服务纠纷随之产生。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务规则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”物业服务标准是物业服务企业制定的服务规则，是物业服务合同的组成部分，物业服务企业没有按照物业服务标准提供物业服务，则需对业主承担违约责任。

我国的司法实践中，业主很少通过诉讼方式要求物业服务企业承担违约责任。一般情形为当物业服务企业不按照物业服务标准提供物业服务，业主通常选择的抗辩方式是不缴纳物业费，继而物业服务企业以诉讼方式请求物业服务费。此时，物业服务企业在请求物业服务费的诉讼中因其具有过错，法院通常以减少服务费的方式作出判决。