案例5　降价100万元，多赚了80万元

2026年01月15日

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一位房地产开发商最近开发的一批商品房住宅，计划销售3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。请了一位注册税务师进行筹划，筹划结果是把售价降到3000万元，税后收益反而增加了80万，这是怎么回事呢？

试分析这一情况出现的原因。(https://www.daowen.com)

根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，免纳土地增值税，达到或超过20％的，全额计征土地增值税。

【方案一】普通商品房住宅，销售价格3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。则应交纳的土地增值税计算如下：

由于其增值率为24％，超过20％，所以不能享受免予征收土地增值税的优惠。适用30％的税率，其应纳土地增值税为：

【方案二】按3000万元的价格销售。其他条件不变，则纳税情况为：

这样，企业可以免予征收土地增值税。

企业收入减少100万元，使增值额变成了500万元，从而将增值率控制在20％，因此免予缴纳土地增值税应纳税额减少了180万元，税前实际收益反而增加80万元。