案例17　不动产入股，节税约六成

2026年01月15日

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有一家大型集团公司，积极参与当地政府城市基础设施建设。根据“谁投资谁收益”的原则，该公司与当地政府签订协议，取得了建设50000平方米商城用房并使用一定期限的权利。

整个项目造价约5000万元，计划于2011年12月底竣工，2012年年初正式投入运营，建成后采用柜台租赁的经营方式。为方便商城管理，该公司提出了经营方案（以下简称原方案）：与关联企业共同出资200万元新设立一商城公司，项目竣工后将工程转让给商城公司。(https://www.daowen.com)

问：应如何进行税收筹划？

根据税法规定，自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

根据以上政策，可以制订新的方案：将该项目作为投资转入商城公司，此行为根据政策规定不征营业税。

按照该公司原来的经营方案，转让不动产环节应缴纳税金包括：转让不动产5000万元，缴纳营业税250万元，城建税、教育费附加25万元。但是按照新的方案，以不动产投资入股，不征营业税，并相应减少了城建税和教育费附加。

按照新的方案，该公司最终减少275万元的税金支出。另外，为进一步降低房产税的负担，该公司可以对柜台租赁收入进行细化。对租金中包含的水电费、电话费、煤气费等，实行单独计价，这样可以减少租金收入，从而降低房产税的负担。

由于珠海和海南的企业所得税税率不再为15％的优惠税率，因而将子公司所在地改在了四川省。