问题44 抵押双方不同时间申请土地抵押登记，可否做顺位抵押
【问题】
某企业以其土地使用权为甲企业在银行贷款提供了抵押担保，并办理了土地抵押登记。现该企业想以同一地块的土地使用权为另一家企业在同一银行的贷款进行抵押担保，并申请办理土地抵押登记。对于同一抵押人、抵押物和抵押权人，仅借款人不同，抵押双方在不同的时间申请土地抵押登记的情形可否做顺位抵押？
【解答】
对于同一抵押人、抵押物和抵押权人，仅借款人不同，抵押双方在不同的时间申请土地抵押登记应当做顺位抵押，下文将从“抵押权顺位的法律意义”、“不进行顺位登记的后果”、“放弃顺位利益的方式”三方面说明原因。
一、抵押权顺位的法律意义
抵押权顺位的含义是当同一标的物上设定有多重抵押时，各个抵押权人行使权利，存在着先后顺序之分，顺序在先的抵押权人具有优于顺序在后的抵押权人受偿的权利，此种权利也被称作“次序权”，是抵押权对世性质的体现。抵押权具有债权从属性，抵押权以主债权债务的存在或将来存在为前提，其担保范围以主债务的范围为限，当债权转让时，除特殊情况，抵押权随同债权转让给受让人。由抵押权的债权从属性可知，对抵押权进行顺位登记的根本意义在于决定同一标的物所担保的不同债务的清偿顺序。(https://www.daowen.com)
本案中同一标的物上设定的两个抵押，虽有相同的抵押人和抵押权人，但担保着两项不同的债权债务，两个抵押属于相互独立的抵押，抵押权顺位决定着担保债务的受偿顺序，理应依法进行顺位登记，由登记的先后顺序决定债权的清偿顺序。
二、不进行顺位登记的后果
为更形象地说明顺位登记的必要性，以本案为背景假定特定情形进行分析。假设案中标的土地价值500万，先后两笔贷款额均为300万，若按照先后顺序进行顺位登记，则土地拍卖、变卖获得的价款最终按照登记的先后顺序清偿，则先顺位债务被完全清偿，后顺位债务还余100万未清偿。不按照先后顺序进行顺位登记，则两笔借款登记顺序相同，土地拍卖、变卖获得的价款最终按照债权比例清偿，则前后两笔债务各清偿250万，各余50万未清偿。本案中由于抵押权人相同，无论是否进行顺位登记，抵押权人最终通过行使抵押权得到的总价款相同（500万），但两种情形将给其他利害关系人带来不一样的结果。
1.对债务人而言。依照抵押权顺位，先登记债务本应得到完全清偿，后登记债务人余100万待偿还；而不依照顺位，先登记债务人和后登记债务人将各余50万欠款待清偿。
2.对继受抵押权人而言。如果某项债权之后被转让给第三人，抵押权随同转让并继受抵押顺位，依照顺位，先登记抵押权人得到300万，后登记抵押权人得到200万；而不依照顺位，先登记抵押权人与后登记抵押权人各得到250万。因此，新抵押权人很可能就抵押权的清偿顺序产生纠纷。
3.对其他抵押权人而言。另假定在两次抵押之间，企业还用其土地使用权对另一债权人就100万的借款提供了抵押担保，若不对先后两次抵押进行顺位登记，又如何确定这三项抵押权之间的次序关系？如果将在后抵押视为与在先抵押同一顺序，则原本依照顺位登记可得到清偿的其他债权人，将颗粒无收，显然这对其他债权人不公平。
为避免对其他利害关系人造成不公平的影响，即使抵押权人相同，也应当对抵押权进行顺位登记。
三、放弃顺位利益的方式
再者，若抵押权人欲放弃其顺位利益，还可通过变更或抛弃顺位实现目的，而无需否定顺位登记的必要。如本案中，若银行希望按同一次序实现两项抵押权，可在优先受偿时，抛弃先登记抵押权对后登记抵押权的在先顺位。但顺位的变更或抛弃不得给其他抵押权人造成不利影响。
（朱芯瑶）