【解答】

一、不动产统一登记以前，权利人需要到房产管理部门和土地管理部门分别办理登记

《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”该法第一百四十七条同时规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城市房地产管理法》第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”虽然在自然状态上房屋依附于土地不可分离，但不动产统一登记以前，房屋登记和土地登记分属于不同的部门管理，通过合伙份额转让的方式取得建设用地使用权的，如果土地上建有房屋等建筑物且需要办理不动产登记的，权利人不仅要到土地管理部门办理土地登记，还要到房屋登记部门办理房屋登记。

二、不动产统一登记以后，权利人只需要到不动产登记机构申请不动产登记即可

《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”可见，不动产统一登记以后不动产登记的职责整合为一个部门承担，权利人只需要到不动产登记机构申请不动产登记即可，不必再跑两个部门，减轻了群众负担。

三、让群众感觉不到变化，实现不动产登记的平稳过渡

在《条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的起草过程中，为了实现不动产登记的平稳过渡，无论是在登记程序的设置上，还是登记材料的提交上，都努力做到针对土地、房屋、林地、草地、海域登记发证工作的特点，采取不同的衔接模式，合理衔接，不增加权利人负担，使权利人在办理登记过程中基本感觉不到变化。因此，权利人除了从以前到两个部门分别登记变成现在只需要到一个部门进行登记外基本不需要额外提交其他材料，也不需要进行更多的登记程序，可以直接到不动产登记机构申请不动产登记。

（张颖）

[1] 本部分内容曾发表于《中国不动产》，2016年第7期，第78页。