问题54 办理土地登记是否必须提交建设用地规划许可证
【问题】
按照《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部〔1992〕22号）第九条的规定，“已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明”。而且该办法第十三条第二款还规定，“凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效”。请问，办理土地登记是否需提交建设用地规划许可证呢？(https://www.daowen.com)
【解答】
一、办理“土地权属证明”不同于土地登记，早已经被取消
按照《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》的规定，办理土地权属证明时，需要提交建设用地规划许可证，而不是土地登记时需要提交规划许可证。土地权属证明不是土地权属证书。现在不存在办理土地权属证明的情况，因为2003年《国土资源部关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发〔2003〕383号）就明确取消了土地权属证明。根据该文件，国土资源主管部门在进行土地登记时，取消“土地权属证明”。土地证书是证明当事人享有土地权属有效的法律凭证。从该文件下发之日起，各类土地权属审核，必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料。取消以前在国企改革等工作中，以出具“土地权属证明”，代替土地证书进行权属审查的做法。今后，凡土地征收、土地开发整理项目立项和国企改革等涉及土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认。
二、办理土地登记不需要提交建设用地规划许可证
对于申请土地登记时当事人应当提交的材料，《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第九条第一款明确规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。”就出让的国有建设用地申请土地登记而言，按照《土地登记办法》第二十七条的规定，只需要当事人在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料即可；就划拨的国有建设用地申请土地登记而言，按照《土地登记办法》第三十一条的规定，只需要当事人持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料即可，都不需要提交建设用地规划许可证。
三、《城乡规划法》只是将规划条件作为出让土地的前置条件，并没有要求土地登记需要提交建设用地规划许可证
根据《城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）第三十八条第一款的规定，“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权”，出让土地之前应当确定规划条件，否则不得出让。该法第三款还明确规定：“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”由于规划条件已经在出让合同中明确约定，因此当事人办理土地登记时只需要提供出让合同即可，不需要提供“建设用地规划许可证”。
（刘让云）