问题66 母子公司间变更建设用地使用权的如何办理登记
【问题】
A公司依法以出让方式取得一商住建设用地使用权，但未进行开发建设。A公司系B公司子公司，现A公司申请将土地使用权变更给B公司，A、B公司法人代表相同。那么，土地使用权人变更如何办理登记？需要变更《国有建设用地使用权出让合同》吗？
【解答】
该问题涉及土地使用权取得之前或之后变更受让主体或变更主体如何办理。若母公司作为竞得人可以采取事先约定的方式，通过变更土地使用权出让合同，或者由其子公司直接签订土地使用权出让合同，由其子公司直接取得土地使用权。否则，母子公司之间，应严格按照法律规定的转让登记办理。
首先，关于出让合同签订前变更受让主体问题。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）规定：“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。”因此，如果属于上述情况，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，并明确资金构成、成立时间等，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权利转移，只有这种情况下，可以直接变更受让主体，并与其签订出让合同。除此之外，是不允许直接变更受让名称或者主体的。
其次，关于取得土地使用权后变更主体问题。母公司B与子公司A，土地使用权由A公司变更为其上一级公司（母公司），是单纯的名称变更还是属于转让？名称变更，没有特别的要求，只要做一下变更登记即可，如果属于转让，则需要有最低投入的限制条件。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
那么，土地使用权由A公司变更为B公司是否属于土地使用权转让呢？先要分析一下母公司与子公司的关系。按照《公司法》的规定，子公司是由母公司出资设立的具有独立法人资格的公司。一般来说，母公司在子公司都拥有相当一部分股权，但子公司一旦注册成功，就成为具有独立法人资格的主体，即拥有了独立的财产权，包括母公司在内的各股东完成出资后，其所投入的资产即成为子公司的独立资产，股东丧失了对该部分资产的所有权。因此，按照以上分析，由A公司变更为B公司，是土地使用权的转让行为，不是单纯的名称变更问题（即使法定代表人为同一人），这种转让行为应当受到《城市房地产管理法》第三十九条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的限制，也就是最低投入的限制。
（周玥）