问题69 一人有限责任公司申请将其名下的土地变更到股东名下，如何办理登记
【问题】
李某设立了一个有限责任公司，股东只有自己一人，该公司2年前取得一块建设用地的使用权，现在李某看中了土地使用权的价值，觉得它在公司名下放置作用不大，想要将其转到自己名下另行投资，应当如何办理登记？
【解答】
一人公司申请将其土地使用权变更到股东个人名下，实质是土地权利人的主体发生了变更，而不是名称的变更。
首先要明确一人有限责任公司的概念和特征。2005年修订的《公司法》第五十八条规定，一人有限责任公司是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一人有限责任公司简称一人公司或独资公司或独股公司，是指由一名股东（自然人或法人）持有公司的全部出资的有限责任公司。需要注意的是，我国《公司法》上的国有独资公司，其性质也是一人有限责任公司，但由于其特殊性，即设立人既非自然人，亦非法人，而是由国家单独出资、由国务院或者地方人民政府委托本级人民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的有限责任公司，所以将其单独作为一种特殊类型的有限责任公司。
根据《公司法》，一人公司有如下基本特征：
1.股东为一人。一人公司的出资人即股东只有一人。股东可以是自然人，也可以是法人。这是一人公司与一般情形下的有限责任公司的不同之处，通常情形下有限责任公司的股东是两人或两人以上。一人有限责任公司的此特征也体现其与个人独资企业的区别，后者的投资人只能是自然人，而不包括法人。
2.股东对公司债务承担有限责任。一人公司的本质特征同于有限责任公司，即股东仅以其出资额为限对公司债务承担责任，公司以其全部财产独立承担责任，当公司财产不足以清偿其债务时，股东不承担连带责任。此系一人有限责任公司与个人独资企业的本质区别。
3.组织机构的简化。一人公司由于只有一个出资人，所以不设股东会，《公司法》关于由股东会行使的职权在一人有限责任公司系由股东独自一人行使。至于其是否设立董事会、监事会，则由公司章程规定，可以设立，也可以不设立，法律未规定其必须设立。
在实际生活中，一人公司里通常是一人股东自任董事、经理并实际控制公司，缺乏股东之间的相互制衡及公司组织机构之间的相互制衡，因此很容易混淆公司财产和股东个人财产的关系。公众也会错误地认为一人公司的财产与股东个人财产可以产生混同，股东可以将公司财产挪作私用，或给自己支付巨额报酬，或同公司进行自我交易，或以公司名义为自己担保或借贷等。但根据《公司法》，有限责任公司的股东一旦完成向公司的出资，该出资就成为公司的法人财产，不再是股东个人的财产，具体到一人有限责任公司这种组织形式时，股东的个人财产与公司的财产分属于不同的权利主体，相互独立。因此，一人公司申请将其土地使用权变更到股东个人名下是土地权利人的主体发生了变更，而不是名称的变更，根据《土地登记办法》第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十一条以及《城市房地产管理法》第三十九条的有关规定，登记机构应按照土地权利人改变，土地使用权转移为其办理变更登记。
实际办理登记时的注意事项：
1.如果该一人公司名下土地原为划拨土地的，应到有批准权的人民政府先办理转让批准手续，准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金然后再办理转移登记；如果使用的土地为出让土地，则应在交纳相关税费后按权利人改变进行转移登记。
2.如因被吊销营业执照公司申请变更土地使用权的，在该公司没有进行清算并在工商部门办理注销登记之前土地登记机构不宜办理土地使用权的转移登记。因为根据我国《公司法》的规定，公司因营业执照被吊销解散，并不意味着公司的消灭或终止。公司营业执照被吊销而解散的，应当在被吊销之日起十五日内成立清算组，开始清算。清算组就公司的债权债务等的事项形成清算报告，报股东会或者人民法院确认，报送公司登记机关申请注销公司登记，并进行公告后，公司才终止。公司经过清算，并按照合法程序终止之后，才能办理土地使用权的转移登记。之所以这样，主要是为了避免公司存在没有依法处理的事项（债务等）而产生纠纷。因此在办理这类登记时，可以根据实际情况要求当事人提供清算报告、工商登记部门的注销登记证明，以及经过公告的证明材料，重点审查其对外的债务是否得到有效的处理后，才能作出是否进行转移登记的决定。
3.2008年财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）规定：“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。”当一人公司的股东为自然人时，公司与自然人股东之间土地权属的转移，不征收契税。
（周玥）