问题74 房屋多次转让的土地使用权如何转移登记
【问题】
1999年，甲购买了一套商品房，并分别办理了房屋、土地产权证书，之后将房产转让给乙，乙又将其转让给丙。在此期间，每次转让时都办理了房屋过户手续，但均未办理土地过户手续，该宗地的土地使用权人仍然为甲。现在，最终受让人丙申请办理土地转移登记，应该如何处理？
【解答】
作者认为，对于房屋多次转让而未同时办理土地使用权转移登记的案件，应该在公告后为最终受让人办理土地转移登记。(https://www.daowen.com)
实践中，房产多次转让时只办理房屋过户手续，而一直未办理土地过户手续的情况，即房屋、土地权利人分离的情况并不是个别现象。造成这种现象的原因很多，从客观角度讲，一方面，我国房屋和土地分别由不同的部门管理，有些地区还由于管理机构变动，给权利人办理产权证书造成很大不便；另一方面，房屋和国土资源管理部门衔接不紧密，在房产交易时，房屋管理部门并不要求转让方提供原土地使用证，只要交易双方提供原房屋所有权证并签订转让合同即可办理房屋转移登记。同时，从主观角度讲，一些权利人法律观念淡薄，普遍认为只要有了房产证，房子就是自己的了，办不办土地使用证无所谓。
近年来，随着房地产价格的提升和有关部门宣传力度的加大，尤其是《物权法》的出台，使人民群众的物权意识不断增强，同时，房屋管理部门办理房屋转移登记、金融部门办理抵押贷款时都要求提供土地使用证，更使权利人逐渐认识到土地使用证的重要性，纷纷主动申请土地使用权转移登记。同时我国有关法律法规也规定房屋、土地一并办理转让等登记手续。《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”该法第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城市房地产管理法》第三十一条、《土地管理法实施条例》第六条也有类似规定。在实际工作中，房屋、国土资源管理部门应该进一步加强管理，防止房屋、土地权利人分离的现象继续发生。
房屋多次转让而土地一直未过户，最终受让人如何办理土地登记？针对这一问题目前主要有两种观点。一种观点认为，国土资源管理部门应该依照交易次序逐步过户。如果直接过户到最终受让人，则由于缺少法律、事实依据，将会引起纠纷甚至导致行政诉讼。但在很多情况下，由于房产历经多次交易，时间跨度较长，有些受让人已经无法联系。因此，这种做法在实际操作中难以实行。
另一种观点认为，最终受让人应该向法院提起诉讼，根据判决结果申请转移登记。《土地登记办法》第四十五条规定，因人民法院、仲裁机构生效的法律文书取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书申请土地使用权变更登记。[20]根据此规定，通过法院裁定的土地使用权可以单方申请，因此这种做法法律依据充分。但是这种做法周期长、成本高并且比较麻烦，多数申请人不能接受，有的为此还到相关部门反映国土资源管理部门在办理土地登记时设置障碍，加大了申请人办理行政确认的成本。
综上所述，笔者认为，应该在公告后为最终受让人办理土地转移登记。按照《民法通则》“地随房走”的原则，既然房屋所有权已经通过合法途径转移到最终受让人名下，在其缴纳相关税费后，国土资源管理部门就应该为其办理土地转移登记。鉴于这种情况具有一定的普遍性，国土资源管理部门可以采用公告的方式，只要转让事实清楚，当事人能提供材料证明其为合法权利人，就可以由国土资源管理部门发布公告，在公告期内无异议，则可以为权利人办理转移登记。
（于丽娜 周玥）