问题50 未办理土地使用证是否影响房屋所有权
【问题】
2014年年初，郑州杨先生通过法院拍卖，竞拍到了某县三处总计三千多平方米的房产，然而，在查询之后却发现，自己拍下的房产，土地证竟是伪造。更为蹊跷的是，这个伪造的土地证竟然办出了货真价实的房产证。
不仅如此，杨先生竞拍的房产的原主人赵某，凭着这张由假土地证办出的真房产证，成功向银行申请到了500多万元的贷款，最终因为无力偿还，被银行告上了法庭。人民法院审理之后，对抵押的房产进行了拍卖。
请问：依据伪造的土地证办理的房产证是否合法有效？通过法院拍卖竞买到该房产的买受人，能否取得该房产的所有权？能否取得建设用地使用权？(https://www.daowen.com)
【解答】
本案主要涉及办理房屋所有权证和办理土地使用证之间的关系，未办理土地使用证是否影响房屋所有权，未办理土地使用证是否会受到处罚等问题。
一、办理房屋所有权证之后，尚需办理建设用地使用权变更登记
《土地登记办法》第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。”在买了二手房或新房，办理房屋所有权证之后，尚需持相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。
二、未办理土地使用证，不影响对房屋享有所有权
《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。”这就意味着，拥有房屋所有权证，即证明对房屋享有所有权。因而，若房产的原主人赵某办理的房产证货真价实，确为房屋登记机构所颁发，则该房屋所有权证有效，能证明其对房屋享有所有权。至于用于办理房产证提交的材料，如土地证为伪造，亦不会影响房产证的效力，除非该房产证被撤销。
三、受让取得房屋所有权的，一并取得建设用地使用权
《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”我国采取的是“房地一体主义”，处分房屋所有权的，该房屋所在的土地上的建设用地使用权一并处分。杨先生通过法院拍卖受让取得该三处房产的所有权之后，同时取得房产所在土地的建设用地使用权。
四、伪造土地使用证的，须承担法律责任
《土地登记办法》第七十三条规定：“当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。”[6]房产的原主人赵某为了办理房屋所有权证，伪造了土地使用证，而伪造土地使用证是违法行为，国土资源行政主管部门应依法没收赵某伪造的土地使用证，情节严重的，还应追究赵某的刑事责任。
（李小兵）