问题76 公司合并前被查封的土地能否转移登记给合并后的公司
【问题】
A公司和B公司的土地被查封之后，A公司和B公司新设合并成立了C公司。合并完成后，A、B公司被撤销，并办理了工商注销登记手续，C公司能否将A、B公司的土地权利过户登记到C公司名下？
【解答】
根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）的相关规定，土地查封后一般不得办理土地的权属转移手续。但是经查封法院和查封申请人同意后，以及在不影响查封申请人权益的特殊情况下，登记机构可以办理土地的权属转移手续。
一、土地查封之后一般不得办理土地的权属转移手续
土地查封登记之后，不得再办理新的登记。对此，目前国家也有明确的规定。如《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第二十二条第一款明确规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”《土地登记办法》第六十九条也明确规定：“对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”
如果登记机构违反规定，对已经查封的土地办理了变更登记或者抵押登记，登记机构除了要承担民事赔偿责任，有的甚至还要承担相应的行政责任和刑事责任。因为最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第二款规定：“国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。”而根据《民事诉讼法》第一百零二条的规定，对直接责任人可以处以罚款和司法拘留，构成犯罪的，还可按照《刑法》第三百一十三条的规定追究其拒不执行人民法院判决、裁定罪的刑事责任。
二、经查封法院和查封申请人同意后可以办理土地的权属转移手续
虽然根据《土地登记办法》第六十九条规定，在查封、预查封期间，土地登记机构不得办理相关的登记。但笔者认为这一条应该理解为土地登记机构自己不得擅自办理相关的登记。如果人民法院、查封申请人同意办理土地权利变更登记的，土地登记机构当然可以办理土地权利的变更登记。需要注意的是，如果此土地权利存在其他限制或者负担，如存在轮候查封，则须经过轮候查封法院和查封申请人的同意；如果存在抵押，也须经过抵押权人的同意，才能办理。否则不得擅自办理过户登记。
三、在不影响查封申请人权益的特殊情况下，可以办理查封土地的权属转移手续
如前所述，查封登记的目的冻结的是登记名义人的土地权利，以保证债权人的利益得到实现。如果土地权利因一些特殊原因而发生移转，并且相关的土地权利限制和负担一并移转，并不影响查封申请人权益的，如继承，笔者认为完全可以办理相关的土地权属转移登记。我国台湾地区《土地登记规则》第一百二十九条第一项也明确规定：“土地经法院嘱托办理查封、假扣押、假处分或破产登记后，未为涂销前，登记机构应停止与其权利有关之新登记。但有下列情形之一为登记者，不在此限：一、征收或照价收买。二、依法院确定判决申请移转或设定登记之权利人为原假处分登记之债权人。三、继承。四、其他无碍禁止处分之登记。”
在实践中，公司合并前土地被查封的，在公司发生合并后，能否过户登记到合并后的公司名下呢？对于问题中所涉及的情形，笔者认为在不改变土地用途和权利类型，不改变土地查封内容和顺序，不影响查封申请人权益的前提下，土地登记机构可以办理土地权利变更登记。因为《公司法》第一百七十五条规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。A公司和B公司合并成C公司之后，A公司和B公司的债权债务均由C公司承担。A公司和B公司的土地过户到C公司名下后，继续保持查封状态，并且查封的内容和顺序不发生变化，则查封申请人的利益不会受到任何影响。因此，在这种情形下，在满足前述的前提条件下，土地登记机构也可以办理查封土地的过户登记。
（蔡卫华 李志华）