问题73 土地登记用途与房屋登记用途不一致，应以何者为准
【问题】
1.某房地产开发公司（或企事业单位）取得国有土地使用权，用途为城镇住宅，在房地产部门办理房产登记时房屋所有权证用途为商业，那么在国土部门办理土地分割登记时，其用途是办理为城镇住宅还是补交出让金变用途为商业？
2.某地甲单位临街一栋七层楼房，土地证土地用途为城镇住宅。现甲将第一、二层各一间变更给乙单位，房产证已办理，用途为住宅。现申请办理土地登记。问题是现在一层房屋的实际用途是商业，与房产证注明房屋用途和这宗地的土地证的土地用途不一致。
【解答】
本案的争议焦点在于当房屋实际用途或房产证注明用途与土地登记用途不一致时，应当以哪一个用途为准，以及应采取何种方式来解决最为合理、最能够维护社会公共利益。
一、房屋登记用途或实际用途应当与土地登记用途保持一致
由于我国以前实行分散登记，房屋和土地由不同的管理部门发证，因此经常出现房屋登记用途与土地登记用途甚至房屋权利主体与土地权利主体不一致的情形，由此产生很多纠纷和问题。现在实行不动产统一登记了，《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》都坚持土地与地上的房屋、林木等一体登记的原则，即权利主体应当一致。严格来说，不仅房地的权利主体应当保持一致，而且两者用途也应当一致，特别是房屋的用途应当与土地的用途保持一致。因为：一是《土地管理法》第二十二条规定：“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。”由此可见，城乡规划需要与土地利用总体规划保持一致，因此，城乡规划所确定的房屋用途应当与土地利用总体规划所确定的土地用途保持一致。二是《城市房地产管理法》第六十条第一款和第二款规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”土地登记在先，房屋登记在后，房屋登记的用途理应与土地用途保持一致。
二、未办理土地用途变更手续的不得办理土地用途变更登记
针对实践中房屋登记用途或者实际用途与土地登记用途不一致的情况，登记机关在办理土地转移登记或者换发统一的不动产权证书时，在当事人未办理土地用途变更登记手续补交出让金之前，不得改变土地的用途。由于本案中房屋已作商业使用，土地的实际用途已经由住宅转为商业，在不影响、损害社会公共利益的基础上，为了尽可能减少当事人的损失，使当事人的经营、生活能够正常维持下去，合理的做法是让当事人补交土地出让金、变更登记的土地用途为商业。
按照法律规定，改变土地用途应当经有关行政机关审批并办理土地用途变更登记。按照《城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
根据上述规定，乙单位应当申请办理土地用途变更手续并补缴相应的土地使用权出让金，之后，再申请将土地的用途变更为商业。
（黄欣晖）