问题61 不动产登记能否以共同申请为原则单方申请为例外

【问题】

李某和王某是邻居，王某因常年在国外工作，家中父母多年一直由李某代为照顾。王某父母去世后，为对李某多年照顾自己父母表示感谢，王某将自己名下一套房产赠与李某，同时，王某父母生前在遗嘱中也决定将名下一套房产赠与李某。现李某准备向登记机构申请办理该两套房产的过户登记，李某能否单独提起不动产登记申请？(https://www.daowen.com)

【解答】

提起申请是不动产登记一般程序的第一个环节，申请主体是否适格，直接影响到登记程序能否由此启动。就不动产登记申请主体问题，《不动产登记暂行条例》规定以共同申请为原则，以单方申请为例外。依据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，买卖、抵押等属于双方法律行为，需要双方当事人达成意思表示一致才能成立，因此，为确保登记申请的真实性，维护双方当事人权益，基于双方法律行为产生的物权变动申请，应由当事人双方共同申请。

尽管《不动产登记暂行条例》第十四条没有明确点明“赠与”这一行为，实践中也有人将“赠与”误认为是单方法律行为，但依据有关法律规定，赠与应属双方法律行为而非单方法律行为。《合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”因此，赠与是一种合意双方的法律行为，它需要当事人双方一致的意思表示才能成立。李某因接受王某赠与房产申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

遗赠与赠与表面相似，性质不同。依据《继承法》第十六条规定，“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”，第二条规定，“继承从被继承人死亡时开始”。《物权法》第二十九条规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。因此，遗赠是由立遗嘱人单方设立，属于单方法律行为，李某自王某父母死亡后受遗赠开始时即取得了房产物权，依据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，继承、接受遗赠取得不动产权利的，可以由当事人单方申请登记。

（翟国徽）