问题59 一方当事人不配合办理不动产登记的如何处理
【问题】
甲公司与乙公司签订《国有土地使用权转让协议》，将甲公司名下的土地使用权以1亿元转让给乙公司，但未办理变更登记。后该宗土地价格上涨，乙公司要求甲公司配合申请不动产登记遭甲公司拒绝。双方诉至法院，法院判决甲公司在指定期间内配合乙公司办理变更登记。该判决生效后，乙公司持生效《判决书》等材料要求登记机构依据《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第十四条第二款第三项办理变更登记。登记机构如何处理？
【解答】
一、不动产登记以共同申请为一般原则
《暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”可见，不动产登记以共同申请为基本原则，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如不动产的买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为，需要双方意思表示一致才能成立。要求当事人共同申请，有利于登记机构查清事实，降低因登记错误而产生的赔偿风险，提高登记结果的准确性和权威性。但是，如果符合单方申请条件的，也可以单方申请。
二、单方申请需依据法律的明确规定
《暂行条例》第十四条第二款规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”在特殊情况下，不存在不动产交易，或者权利来源于法律规定，不需要征得原不动产权利人同意，因此该条款明确列举了可以单方申请的情形。
三、本案处理建议
《暂行条例》第十四条中的生效法律文书或者决定等是指能够导致不动产权利的设立、变更、转让或者消灭的法律文书或决定，登记机构可以根据不动产权利的变动状况清楚地办理相应类型的登记。但是，本案中，乙公司所持的生效《判决书》中仅仅判决甲公司为一定的行为，并未导致不动产权利的设立、变更、转让或者消灭，因此不符合《暂行条例》第十四条规定的单方申请的情形。
在本案中，由于乙公司单方申请，仅能提供法院判决书，但是无法提供由甲公司持有的原权利证书，登记机构也就无法收回原土地权利证书。在乙方公司单方申请的情形下，登记机构仅仅依据该《判决书》办理登记存在一定法律风险，因此不能直接办理。但是当乙公司申请人民法院强制执行时，登记机构完全可以根据法院的协助执行通知书办理相应登记。
（张颖）