问题71 继承不动产的登记如何办理
【问题】
现实生活中，因继承、受遗赠发生不动产转移登记的现象非常普遍。这类例子并不少见：当事人父母去世后，拿着父母生前遗嘱及其公证和相关证件要求办理不动产过户手续，但其他兄弟姐妹不愿放弃继承进而引发纠纷。
【解答】
2016年7月，司法部已正式发布了《关于废止〈司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》。遗嘱公证或协议公证固然可以有效减少纠纷，但依据现行的法律法规和部门规章，因继承、受遗赠办理不动产登记的，公证材料不是必须提交的材料。遗产继承或遗赠涉及被继承人的家庭关系、亲属关系、财产关系等等复杂问题与纠纷，不动产登记工作人员有必要熟练运用法律知识，尽到合理的审查和调查义务，强化对登记程序合法性的管控，避免陷入复议诉讼的风险。
一、公证不是不动产继承登记必备条件。
基于继承和遗赠案件的复杂性，1991年司法部和建设部下发了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，要求无论是法定继承还是遗嘱继承，都必须办理公证，经过公证的证明文件是办理房屋继承和遗赠登记的必备材料。2009年中国公证协会公布的《办理继承公证的指导意见》中，对法定继承和遗赠继承公证作了极其复杂繁琐的规定。
这样的规定虽然一定程度上降低了登记机构的风险，减轻了登记机构的审查义务，但副作用也非常明显：一是加大了不动产登记申请人经济负担。因为办理房屋继承公证需要按照房屋价值收取一定比例的费用，随着房屋价值的增值，登记申请人无法接受高额的公证费用。二是加大了房屋登记申请人办理公证的难度。公证中要求提供的材料，常常是申请人自身无法获取和提供的，所以目前房屋继承公证可操作性比较差，申请人难以通过公证实现顺利继承的目的。更为重要的是，继承房屋办理登记必须提供公证材料的要求，与《物权法》、《继承法》等法律法规的规定相违背，在法律法规之外对继承房屋的登记申请人增加了新的义务，违反行政机关依法行政的基本原则。
在以往的实践中，房屋登记机构依据上述文件不予办理登记的案例，在司法判例中已多次被判决违法。例如《最高人民法院公报》2014年第8期刊登了江宁法院的陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案。
2015年颁布实施《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）以及2016年国土资源部制定的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中没有规定因继承、受遗赠办理不动产登记必须提供公证材料，而是赋予了当事人提供材料的选择权利，申请人可以选择提交当事人之间形成的能够证明合法继承关系的材料，如死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等；也可以提交能够证明继承法律关系的经公证的材料或者生效的法律文书。
二、不动产继承登记法律风险如何化解
一般来讲，涉及复杂纠纷的遗产继承或遗赠，如果登记机构不予登记，申请人可能会认为登记机构不作为而复议或者起诉；如果登记机构经合理审查办理了登记，有利害关系的第三人可能会以登记机构错误登记为由复议或者起诉。为了避免复议或诉讼的风险，不动产登记机构应当从以下几个方面着手谨慎办理。(https://www.daowen.com)
主动引导当事人先行解决继承纠纷。申请人提交继承不动产登记申请过程中，有利害关系的第三人提出异议的，应当告知申请人先行解决继承纠纷，待法院或仲裁机构出具生效的法律文书后再申请办理登记。申请人不愿意通过法院或仲裁机构先行解决继承纠纷的，如果登记机构能够认定申请登记的不动产存在权属争议的，应当依据《条例》第二十二条之规定，书面告知申请人不予登记。虽然有利害关系第三人对被继承的不动产登记提出异议，但如果登记机构不能认定申请登记的不动产存在权属争议的，应当要求申请人书面承诺提供材料的真实性并承担错误登记的赔偿责任，然后登记机构依法办理登记。也可以建议申请人自愿办理不动产继承和受遗赠的公证，凭借公证材料申请办理继承不动产的登记。
谨慎合理地尽到材料审查和调查义务。按照《细则》第十四条规定，不动产继承登记原因证明文件包括死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，对这些材料要尽到谨慎合理的审查义务。
一是确认死亡证明材料的有效性。申请人提供的死亡证明材料可能包括公安机关的证明、医疗卫生机构的证明、民政部门的证明、基层政府或自治组织的证明、火化证明、殡葬证明、证人证言等等。这些证明哪些是权威的，哪些需要几个证明互相印证？
二是面对遗嘱的各种复杂情况。按照《继承法》的规定，遗嘱有口头遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和公证遗嘱等。在同一个继承案件中，往往可能出现相同或不同形式的数个遗嘱，如何确定当事人提供的遗嘱的法律效力？
三是认定全部法定继承人的范围。按照法律规定，除一般比较容易认定的父母子女配偶之间的继承人外，可能还包括非婚生子女、继父母继子女、养父母养子女、进了主要赡养义务的儿媳或女婿，转继承和代位继承，丧失继承资格的继承人的认定等众多因素，都需要仔细审查和甄别。
四是审查被继承人的亲属关系材料。申请人提供的证明亲属关系的材料可能包括公安机关的证明（2015年8月公安部官方微博已公布出具亲属关系证明不属于公安职权范围）、基层政府或自治组织的证明、户口簿、收养证明、证人证言等等。一般来讲这些证明材料也无法单独起到证明作用，还需要互相印证。
五是要按照《条例》第十六条规定的内容，重点审查申请人提交的“与他人利害关系的说明材料”，从另外的角度印证上述几项证明材料。从上述分析可以看出，不动产继承的证明材料的审查任务非常繁重，需要登记机构具体审查人员具备专业知识并尽到审查义务。
基于不动产继承可能存在的纠纷的情况，登记机构还应当按照《条例》第十九条规定，进行实地查看和调查，全面掌握被继承不动产的相关情况，进一步核实申请人提交材料的真实性和有效性。
强化登记申请受理和审查程序合法性的管控。在登记申请受理环节，登记机构应当及时向申请人出具《受理通知书》或《不予受理通知书》；对于申请人未按照《条例》第十六条和《细则》第十四条规定提交证明材料的，应向当事人出具《补正材料通知书》。
在材料审查阶段，一旦发现申请人提交的材料存在矛盾等不符合法律规定的条件，应当书面告知申请人提供材料的补充说明并中止登记办理程序；如果申请人不补充说明或者补充说明材料仍然不符合规定条件的，或者提供的材料自始就属于《条例》第二十二条规定的情形，应当书面告知不予登记。
在出具的书面通知中，登记机构都应当向申请人告知法律依据以及救济权利，并保留好申请人签收书面通知的证据。这样做的目的是严格登记申请受理和审查的程序，固定登记机构程序合法的证据，为可能面临的复议诉讼做好准备。
由于继承、受遗赠办理不动产登记材料审查的专业性和复杂性，目前很多不动产登记机构可能不具备审查能力。为解决上述难题，建议探索在登记机构配备专业人员或加强业务培训，负责办理继承、受遗赠不动产登记的材料审查和调查工作。同时，建议尽快完善相关制度，出台专门文件规范这类不动产登记材料审查和外业调查的具体程序和内容。
（吴永高）