问题62 经法院判决取得房屋权利的能否将占用范围内土地一并登记
【问题】
某开发公司和某橡塑公司联合开发吉鹏小区，1999年11月，赵某从开发公司购买了一套房屋，开发公司在2000年12月前将房屋交付给赵某。此后，赵某将此房产转让给娄某，娄某持该房屋钥匙，但至今未办理房产证。
2002年8月，因橡塑公司破产还债，法院依法查封该小区2号楼22套房屋（其中包括上述房屋），2002年10月法院将2号楼22套房屋拍卖给承担建设的某建筑公司。之后，宋某向该建筑公司购买上述同一套房屋，并签订商品房买卖协议，于签订协议当日交付使用。
2006年2月，娄某与宋某为争夺房屋发生争吵，娄某入住该房屋。经宋某起诉，法院将房屋判给宋某。2012年宋某申请办理了房产证，但目前此房屋一直由娄某使用并出租。请问，在此情况下，现在宋某申请办理不动产权属证书，是否可以办理？(https://www.daowen.com)
【解答】
本案中宋某已合法取得该处房屋的所有权，根据我国“房地一体”的原则，应当为其办理不动产权属证书。
一、宋某已合法取得该处房产的房屋所有权
根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，开发公司将房屋卖给赵某，赵某将房屋转让给娄某，虽都已交付，但均未进行房地产过户登记，并未发生物权转让的效力，开发公司和橡塑公司仍为该房屋法律上的所有权人。这也是在橡塑公司破产还债时，法院将吉鹏小区纳入破产财产进行拍卖的原因。拍卖之后，房屋的所有权归建筑公司所有，之后宋某与建筑公司签订商品房买卖协议，并于签订协议当日交付使用，但由于未进行所有权变更登记，所以宋某此时并非所有权人。宋某通过起诉获得法院判决，并于2012年申请办理了房产证，此时，宋某完成了房地产转让的登记手续，成为该房屋的真正所有权人。而娄某一直使用、出租房屋的行为并不影响宋某的所有权人地位，这是对他人所有财产的非法占用，宋某有权行使所有权返还请求权，要求娄某交出房屋。
二、根据我国“房地一体”的原则，应当为其办理不动产权属证书
《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”《细则》第三十六条还规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”可见，我国贯彻“房地一体”的原则，在权利主体一致的情况下，房屋所有权及其占用范围内的建设用地使用权应当一并登记。本案中，宋某申请办理不动产权属证书，实际上是进行土地使用权变更登记，以成为房屋所占土地的使用权人。其已取得了该处房产的房屋所有权，并办理了房产证，申请办理不动产权属证书，将房屋占用范围内的建设用地使用权一并登记于法有据。
三、娄某可以依据合同追究赵某的违约责任
根据《物权法》第九条的规定，虽然娄某已经入住该房屋，但由于未办理不动产登记手续，娄某并不享有该房屋所有权。但娄某和赵某自房屋转让合同成立时便形成了债权债务关系，如果合同中约定了无法办理不动产登记的违约责任，则娄某可以依据合同的约定追究赵某的违约责任。
综上，根据《物权法》和《细则》的规定，我国贯彻“房地一体”的原则，不动产登记机构应当依法将该房屋占用范围内的建设用地使用权一并登记，并向宋某颁发不动产登记权属证书。
（朱进姝）