【解答】

一、直辖市、设区的市确定本级不动产登记机构统一具体办理所属各区的不动产登记的，所属各区无需再单独设立不动产登记机构

《条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”据此，直辖市和设区的市人民政府可以决定由本级不动产登记机构办理所属区域不动产登记，具体可以有两种方式：

一是由市本级不动产登记机构办理，区不再具体办理不动产登记业务。例如，甲市政府可以根据当地实际情况，指定该市的某个政府部门，例如甲市国土资源局作为该市的不动产登记机构，由甲市国土资源局直接统一办理本市所辖各区的不动产登记工作，市所辖区的A、B、C三区国土资源分局则不再承担登记职责。

二是区国土资源分局以市国土资源局的名义具体办理辖区内的不动产登记。在相关法律法规未明确授权区国土资源局独立行使登记职责的情况下，若甲市政府指定甲市国土资源局作为本级不动产登记机构的，A、B、C三区的国土资源分局可以作为不动产登记机构的派出机构，根据规定的权限也可以以甲市国土资源局的名义具体本行政区内的不动产登记工作，不动产登记的相关后果由甲市国土资源局承担。

二、直辖市、设区的市本级不动产登记机构不统一具体办理所属各区的不动产登记的，区政府可以确定政府组成部门承担不动产登记职责

《条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”据此，直辖市、设区的市人民政府没有确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记的，区政府可以确定本区不动产登记机构，但是应当注意以下两点：

一是不动产登记机构应当是独立的行政主体。《条例》第六条的规定明确了国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，但是关于地方不动产登记由哪个部门负责，对此并没有明确。区政府作为一级政府可以根据当地的实际情况，指定一个政府组成部门，为本行政区域的不动产登记主管部门，办理所在辖区的不动产登记业务。但是，无论指定哪个部门从事不动产登记工作，都必须接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导和监督，国家层面则应当接受国土资源部统一的监督和指导。

二是区国土资源分局属于市国土资源局的派出机构，无法成为独立的登记机构。不动产登记机构应当是县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门，应当具备独立的法人资格，对外能独立承担相应的法律责任。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。根据《国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》（国发〔2004〕12号）的规定，“市（州、盟）、县（市、旗）国土资源主管部门是同级人民政府的工作部门，其机构编制仍由同级人民政府管理；地区国土资源主管部门的机构编制仍由行署管理。市辖区国土资源主管部门的机构编制上收到市人民政府管理，改为国土资源管理分局，为市国土资源主管部门的派出机构。”可见，市辖区国土资源管理部门是市国土资源局的派出机构，并不是独立的行政主体，也不是隶属于区政府的政府部门，无法对外独立承担相应的法律责任。当区国土资源分局负责本行政区域内不动产登记工作时，登记机构其实是市国土资源局。

（刘志强）

[1] 本部分内容曾发表于《土地矿产法律实务操作指南》（第八辑），中国法制出版社2016年6月版，第6页。