【解答】

一、开发商申请续期不违反现行法律规定

本案中开发商申请续期不违反我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的相关规定。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”就理论上而言，在不违反公共利益的前提下，开发商在取得土地使用权至土地使用权限届满前一年的期间内可以申请续期，但需注意申请续期的年限不得超过《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的建设用地使用权出让最高年限，即居住用地不超过70年，商业用地不超过40年。

二、提前续期在实践操作中面临诸多问题

我国土地管理的实践中尚未出现住宅用地续期的个案，国家相关政策法规也未明确对此做出规定，在实际操作中如果允许提前续期可能会面临以下几个问题：第一，可能不符合将来的土地规划。《城市房地产管理法》第十条规定“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划”，提前申请续期时难以预测将来的土地规划与土地管理政策，可能导致土地出让合同与规划方案无法衔接。第二，从合同约定的角度看，土地出让合同尚未履行完毕，一般来说不能提前续约。第三，土地出让金价格难以确定。根据《城市房地产管理法》第十三条、《协议出让国有土地使用权规定》第五条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条等关于土地出让金的相关规定可知土地出让金是一个可变量而非固定值，土地用途、土地供需情况、国家政策和规划、经济发展等因素都影响着土地出让金的标准，提前续期时无法预测几十年后的土地出让价格，也就无法按规定缴纳土地出让金。(https://www.daowen.com)

鉴于目前我国土地使用权提前续期的政策空白和实践困境，尚不具备办理提前续期的条件，实践中一般不予以办理。但由于本案中开发商已经按照市规划部门审批通过的总平面布置进行开发建设并发放房产证的特殊情况，在已购房业主同意的前提下，可尝试允许其提前续期以盘活土地利用，有效开发。

关于土地能否并宗的问题，《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）规定“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”。因此，在满足符合土地规划、权利人同意的前提条件下，可以允许土地并宗开发并办理变更登记手续，在实践中广东在三旧改造中也有并宗的规定，如《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）规定，对于收购改造的，“市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续”。

（张倩）

[1] 本部分内容曾发表于《土地矿产法律实务操作指南》（第八辑），中国法制出版社2016年6月版，第74页。