问题72 未缴纳出让金的已登记国有土地能否办理转移登记
【问题】
甲公司在几年前取得了一块国有出让土地的使用权，但并未缴纳出让金，当时已登记发证。后甲公司将此土地使用权以市场价转让给了乙公司，一段时期内乙公司未办理土地登记，后来甲公司注销。现在乙公司申请土地登记，但该土地并未缴纳土地出让金，乙公司称此土地之前已经登记发证，自己在购买该土地使用权的价款中包含了出让金，不应重复缴纳。之前登记机构在未缴纳土地出让金的情况下办理登记是否存在过错？现登记机构是否应当为乙公司办理该宗土地使用权的转移登记？
【解答】
一、出让土地使用权初始登记前应缴纳出让金，原登记机构存在过错
当事人未缴清出让金之前，登记机构不得登记发证，国家有一系列的规定。如《土地登记办法》第二十七条规定：“依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”《关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（国土资发〔2008〕70号）明确规定了十二种不得登记发证的情形，其中就包括“未按合同约定付清全部土地价款的”。可见支付全部土地使用权出让金是办理登记并领取土地使用权证书的前提条件，登记机构如果想要为土地使用者办理土地使用权初始登记，必须确保土地使用者已经全部缴纳了土地使用权出让金。在本案中，原登记机构在未收缴土地使用权出让金的情况下办理了初始登记，显然违反了法律法规的相关规定，其行为存在过错。
二、如果乙公司基于对登记发证结果的相信购买土地，其善意应当受到保护，否则不应受到保护
按照《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《土地登记办法》第十六条第一款明确规定：“土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。”登记机构为甲公司登记发证，表明甲公司对土地享有土地权利证书所记载的土地权利。乙公司基于对登记机构所发放土地权利证书的信任而购买土地，其利益应当受到保护，特别是当土地权利证书上没有注明该宗地没有缴纳土地出让金的字样时，乙公司完全可以认为该土地出让金已经完全缴清，其购买行为受法律保护，登记机构不应当让其缴纳出让金，登记机构如要追缴出让金，也应当向甲公司追缴。如果土地权利证书上已经注明出让金没有缴纳（属于登记不规范），乙公司可以清晰知道土地权利存在瑕疵，其仍然购买，则也存在过错。登记机构可以要求其缴纳出让金之后，再为其办理过户登记。
三、是否为乙办理登记、如何承担未缴纳土地出让金的责任宜由司法途径解决
本案的这种情况，实际是过去实务操作不规范而产生的历史遗留问题，因为时间久远，而且甲公司也已经注销，现在的登记机构和登记人员难以了解当时的具体情况。如果之前真的是登记机构的错误导致土地出让金未收缴，现在直接将土地使用权登记到乙的名下而忽略当时的错误，显然是不负责任的行为，国家将会因登记机构的错误而得不到土地出让金，蒙受巨额损失。如果登记机构将之前的出让土地使用权初始登记注销，这样虽然可以纠正错误，但是因为作为行政相对人的甲已经消亡，初始登记注销后乙的权利得不到保障，是对乙更为不利的，这与保护善意受让人乙的初衷是相违背的。《不动产登记操作规范（试行）》4.8.2规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人：……7.未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；……”可见，在未依法缴纳土地出让金的情况下，登记机构不得予以登记。在这种两难的境地之下，登记机构作出注销登记的行政行为也明显缺乏法律依据。笔者认为，登记机构可以建议乙公司就此向人民法院提起诉讼，由法院作出裁决，判定是否登记和登记错误的责任如何承担，此后，登记机构依据法院的裁决办理相关登记。
由上文所见，现在历史遗留问题基本都是以往登记机构操作不规范造成的。对于这些问题，一方面，登记机构不能将错就错，而应当在变更登记时予以梳理，必要时可以建议当事人通过司法程序将权利义务关系进行明确；另一方面，登记机构应当严格遵守法律的规定，在土地使用权登记前确保收缴了全部的土地使用权出让金，以免使程序存在瑕疵，给日后的工作造成麻烦。
（许雪霏）