【解答】

本案主要涉及不动产登记的法律效力和未登记的不动产权利人如何保护等问题。

一、不动产登记簿的记载并不是判断不动产归属的唯一依据

虽然《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，但是由于当事人利用虚假材料申请登记，以及不动产登记簿记载信息更新不及时等缘故，不动产登记簿记载的权利状况难以总能反映真实的权利状况。最高人民法院《物权法司法解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，不动产登记的记载只是对不动产权利归属的一种推定，登记簿记载的权利人并不一定必然是法律上认可的真实的权利人，谁是不动产真正的权利人可以通过诉讼举证等方式，根据《物权法》、《合同法》、《婚姻法》、《继承法》等实体法进行判断。根据法院的判决结果，登记机关对登记簿记载的内容依法作出相应的更正。(https://www.daowen.com)

二、未登记的不动产权利人，面临着巨大的法律风险

目前，实践中有些当事人出于资格限制、银行贷款等因素，存在以他人名义办理不动产登记的现象。这样的做法存在一定的法律风险，一方面，容易滋生真实权利人与登记权利人的内部纠纷。根据依申请登记的原则，如果申请人提供的权属来源资料能够证明其单独对不动产享有权利，则登记机关应当为其办理相应的登记。一旦发生纠纷，由于出资行为可能被认定借款、共同购买、投资合作等不同性质的法律行为，房屋归属难以准确认定，因此，真实权利人将会面临很大的举证责任；另一方面，容易发生登记权利人向第三人转移不动产的法律风险。登记的权利人处分不动产的，则可能产生第三人善意取得的法律后果，未登记的权利人的权益也会受到侵害。例如，对于登记在夫妻一方名下的不动产，我国《婚姻法司法解释（三）》就规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。

本案中房屋虽然登记在张某名下，但是如果李某能够证明房屋为双方共同出资购买，且明确约定房屋为双方共同所有等相关证据的，则应当根据实际的交易关系确定房屋的真实归属，不能以登记在张某名下作为认定不动产归属的唯一依据。为避免发生此类纠纷，相关当事人应当尽量保证登记申请材料真实准确，从源头做到权利归属清晰；另一方面，也应当注意保存好相关付款凭证、买卖当事人的证明、不动产归属协议等证据材料，确保发生纠纷时有足够的证据证明自己对不动产享有合法权益。

（刘志强）