【解答】

《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产单元的概念是伴随不动产统一登记的出现应运而生的。分散登记时期，土地以宗地为基本单位登记，房屋以幢、层、套、间为基本单位登记，统一登记后，不能再实行房地分别登记，需要将宗地形式的土地和幢、层、套、间形式的房屋组合在一起，形成房地一体的不动产单元。这个意义上看，不动产单元具有明显的整体性、组合性特征。单就土地而言，不动产单元又具有转换性特征，即将原来作为土地登记单位的宗地转换为不动产单元。需要注意的是，宗地作为土地调查和管理的基本单位，仍然存续并且有效。宗地和土地不动产单元在登记上，没有本质的差异，只是在编码方式上有一些区别。这就是说，宗地的形成和划分与土地不动产单元的形成是一致的，什么样的宗地对应什么样的土地不动产单元。

由于土地是不动产的基础，不动产单元的编码规则又是在宗地编码基础上形成的，不动产单元编码与宗地编码具有天然的关联。按照《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，不动产单元编码有28位，宗地编码有19位，一个宗地的不动产单元编码是19位宗地编码加上W（表示地上无定着物）加上8位0，此时，宗地编码是影响土地不动产单元编码的唯一因素。若地上有定着物，不动产单元编码是19位宗地编码加上1位定着物特征码（如房屋是F，林木是L）加上8位定着物编码（房屋前4位表示幢号，后4位表示户号），此时，不动产单元编码同时受宗地编码和定着物编码影响。

宗地的分割和合并，一般表现为宗地界址的变化，实践中有两种情况，一种是地上无定着物的宗地变化，一种是地上有定着物的宗地变化。这两种情况下的不动产单元代码编制方法，《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》做了明确规定。对于地上无定着物的宗地合并或者分割，导致宗地界址发生变化的，在地籍子区内，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码，进而生成新的不动产单元编码。对于地上有定着物的宗地合并或者分割，导致宗地界址发生变化的，在地籍子区内，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码，而定着物代码的编制分两种情形：若定着物为房屋且房屋内定着物单元空间范围未发生变化，房屋幢号在地籍子区内统一编号的，房屋幢号和户号不变；房屋幢号在宗地内统一编号的，在新宗地内，房屋幢号按要求重新编制，房屋户号不变。若定着物为房屋且房屋内定着物单元空间范围已发生变化，房屋幢号在地籍子区内统一编号的，房屋幢号不变，新的房屋户号在该幢房屋内的最大户号后续编；房屋幢号在宗地内统一编号的，在新宗地内，房屋幢号按要求重新编制，新的房屋户号在该幢房屋内的最大户号后续编。在此基础上，按照宗地编码加上定着物特征码加上定着物编码的规则，生成不动产单元编码。(https://www.daowen.com)

（肖攀）