买房需要查清哪些“证件”？
雅丽大学毕业后选择了留在这座城市打拼。经过四年的努力，雅丽有了一笔小小的积蓄，她想通过按揭的方式买一套属于自己的房子，可又听朋友说有些开发商开发的商品房没有产权证。雅丽这下犯了愁，怎样才能知道商品房的“身份”是否合法呢？
法律分析
房改以后，我国城镇居民大多通过购买商品房的方式取得自有房屋。目前我国商品房的销售可以分为两种：现房销售与期房销售。
所谓现房是指房屋已经验收合格，房地产开发商已经取得房屋产权证（大产权证）的商品房。购买现房要与房地产开发商签订“商品房出售合同”。因现房已经开发完成，所以在购买现房时我们重点审查的应是土地使用权证和房屋的产权证，这也是商品房身份合法的最直接“证明”。
此外，我们一般把开发商从取得商品房预售许可证开始到取得房屋产权证为止这段时间内销售的商品房称为期房。购买期房同样要与房地产开发商签订“商品房预售合同”，但由于期房还没有建筑完成，所以开发商不可能取得房屋的产权证，而此时鉴别商品房“身份”是否合法也就显得尤为重要。实践中，我们可以通过审查以下五个证件实现对商品房“身份”的鉴别：
首先是土地使用权证。购房人应重点审查土地使用权的性质。根据我国法律的规定，我国土地使用权的性质分为划拨和出让两种，而划拨地是不允许进行商品房开发的，所以开发商取得的土地使用权一定是出让性质的。另外还要审查土地的“四至”是否与其实际开发的相一致，即该土地使用权证是否为实际开发地块的权属证明。
其次是建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和施工许可证。这三个证件主要用于证明该楼盘工程已经经过了城市规划行政主管部门的许可，是合法工程。
最后是商品房预售许可证。这是在购买期房时要重点审查的证件。为了保障购房人的合法权益，降低购买期房的风险，我国法律规定了商品房预售的条件，其中一条就是开发商要到房地产管理部门办理商品房预售许可证。有了这个证件，也就说明该商品房已经达到了预售的条件。
以上五个证件是购房人在购买期房时务必要认真审查的。如果开发商提供了以上五个真实有效的证件，那么在商品房建成以后，开发商就会顺利地取得房屋的所有权证，购房人也就可以放心买房了。
法条链接
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；(https://www.daowen.com)
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
温馨提示
关于买房时要审查哪些证件，请注意以下问题，并保存好相关证据：
（1）购房人在审查证件时，最好让开发商出示原件，以免开发商弄虚作假；
（2）在审查土地使用权证和房屋所有权证时，要看看欲购房屋及土地是否存在抵押，若有，则最好在开发商解除抵押后购买，以免影响到您对所购房屋的所有权；
（3）商品房预售许可证要求每一栋楼房分别独自办理，而不是整个楼盘办理一个许可证，所以在审查商品房预售许可证时，一定要看清此预售许可证是否为您欲购房屋所在楼房的许可证。