二手房买卖的技巧
苏小姐上班时间不长，手头没有那么多积蓄，非常渴望有个家的她便决定购买一套二手房。精挑细选以后，她看中了市区一套旧房子。经过与房主宋先生协商，双方约定了签订房屋买卖合同的时间。在签合同时，宋先生按照苏小姐的要求带来了房屋所有权证。苏小姐发现房屋所有权证上写的所有权人是宋先生和李女士两个人，于是要求两人亲自来签合同。对此宋先生解释说房子是他和他爱人的，他爱人也同意卖掉这套房子，让他代签合同就可以了。一边说着一边拿出了他们的结婚证。苏小姐把两个证件一对比，发现房屋所有权证上载明的两个所有人确实是宋先生和他爱人李女士，于是放心地签了合同并按约支付了房款。过了没多久，李女士找到了苏小姐，李女士说她与宋先生感情一直不好，正欲离婚。房子是宋先生瞒着她独自卖掉的，她并不同意卖掉房子。所以苏小姐与宋先生签订的房屋买卖合同是无效的。苏小姐该怎么办呢？
法律分析
由于商品房价格的不断高涨，近年来二手房市场越来越活跃。二手房相对于在建商品房有许多优点：位置好，价格便宜，房屋质量也容易判断。但是，二手房买卖同样也存在许多风险，希望购房者注意。
目前二手房的产权情况比较复杂，总结起来共有如下几类：第一类是公房，产权归于国家或单位，个人只有居住权没有所有权。这类房屋居住者个人是不能买卖的。第二类是产权部分归单位部分归个人的房屋，这主要是指职工以标准价购买的房改房、单位的集资建房等。若要购买这种二手房，则需单位同意买卖并且放弃优先购买权，否则购房者是无法办理房屋过户手续的。第三类是个人有完全产权的房屋。这类房屋所有权人可以自由买卖。二手房市场中大多数是完全产权房屋。
在购买二手房时，购房者首先要认真审查房屋所有权证，最好记住证书编号去房地产行政管理部门核实一下。同时注意，在签订房屋买卖合同时，一定要房屋所有权人本人签字。有的房屋是两个人或三个人共有的，也应坚持由每一个房屋所有人亲自签字，不能由其中的一个所有权人代签。如果由于客观原因其中某个所有权人确实不能亲自签字的，购房人应让其提供同意卖房的证明以及委托某人代签的授权委托书，并保留好以上证据。这样就不会出现像苏小姐那样的麻烦了。当然苏小姐也不用太着急，虽然这套房子买不成了，但是可以依据合同无效向宋先生要回已付的房款。
在二手房买卖中，还存在着一房二卖的情况，即房屋所有权人在与购房者签订了房屋买卖合同以后办理房屋过户手续以前，又将该房屋卖与他人。根据我国法律的规定，房屋的合法权利人是以房屋所有权证书上载明的所有权人为准的。所以在一房二卖中，如果第二买受人办理了房屋过户手续，第一买受人即使已经支付了全部房款，也不会成为房子真正的主人。此时，第一买受人只能望“房”兴叹了。为了避免一房二买的发生，购房者应在签订合同以后，尽快去办理房屋过户手续。
法条链接
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；(https://www.daowen.com)
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条 ……
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《城市房屋权属登记管理办法》
第十七条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
温馨提示
关于二手房买卖，请注意以下问题：
（1）如果出现了一房二卖的情况，第一买受人虽然得不到房子，但是仍然可以依据房屋买卖合同追究出卖人的违约责任，弥补自己的损失；
（2）在二手房买卖中，一定要认真审查出卖人的身份、房产证的真伪，深入了解该房屋是否存在权属纠纷，是否存在抵押（从房屋所有权证上即可看出）。