楼盘广告慧眼看
方小姐想买一套房子，挑来选去老是拿不定主意。一天，她在某楼盘的宣传册上看到了这样的描述：豪华宽景大房，小区中心有2000平方米的中央人工湖区，四季美景尽收眼底。生性浪漫的方小姐一下子就喜欢上了这个楼盘，毫不犹豫地拿出了自己的全部积蓄订购了一套期房。可等到交房时方小姐却傻了眼。宣传册上所说的“2000平方米中央人工湖区”不过是一个不足200平方米臭水塘，不但无任何美景可言，还整日引得蚊虫飞舞。一气之下，方小姐以违约为由将开发商告上了法庭。开发商却说宣传册上的条款没有写入合同，所以自己的行为不构成违约。方小姐如今是一肚子委屈，那么，在方小姐和开发商的这场纠纷中，谁的权利能得到法律的保护，从中我们又能得到怎样的经验教训呢？
法律分析
在商品房的销售过程中，开发商往往会通过各种途径为自己的楼盘做广告宣传，或者印制精美的宣传册，或者在公共场所树立高大的广告牌，或者在电台、电视台轮番播放广告片等。无论哪一种广告形式，开发商总会极尽所能地渲染楼盘的优势以此吸引购房者的关注。这其中有一些描述是比较笼统的，例如“黄金地段、交通便利、环境优美”，而有一些描述则是对楼盘的环境、小区的绿化、楼房的质量等方面作出的具体承诺。只是如果这些广告宣传中的描述没有写入合同，是否就一定对开发商没有约束力，答案则是否定的。
商品房的宣传广告套用法律术语表述，就是所谓的“要约邀请”。“要约邀请”是指一方当事人向另一方当事人发出的希望对方向自己发出要约的意思表示。换句话说，要约邀请就是主体一方向另一方表达希望对方与自己签订合同的愿望。然而仅仅表达这个愿望，并不意味着合同产生，只有对方接受邀请，并同时表达与之订立合同的意愿，而邀请对方接受，一般意义上的合同才算正式完成。我们日常生活中常见的商业广告、招标公告、拍卖公告以及寄送的价目表都是要约邀请。要约邀请因还不具备订立合同的主要条款，所以对当事人不具有约束力。但是，如果一个要约邀请的内容具体明确，并且表明了经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，这个要约邀请就构成要约，就会对发出要约的人产生约束力。也就是说，如果形式上的要约邀请表达了“对方一旦接受，自己就要遵守先前的意思表示”的意愿，那么，这个要约邀请就会产生要约的效力。
商品房宣传广告中那些笼统的描述，因不具有具体明确的内容是不构成要约的。但是如果广告宣传中有就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些描述即使没有写入合同，也应视为合同条款，开发商违反了这些内容，仍然要承担违约责任。由此可见，上述案例中开发商辩称“宣传册中的条款没有写入合同，自己的行为不构成违约”是没有法律依据的。
法条链接
《中华人民共和国合同法》
第十三条 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；(https://www.daowen.com)
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
温馨提示
关于楼盘的宣传广告，请注意以下问题：
（1）并非宣传册中的全部内容都会产生要约的效果，只有那些对楼盘房屋或相关设施的具体承诺才会构成要约。
（2）如果楼盘的宣传册中有对楼盘房屋或相关设施的具体承诺，请您保存好宣传册。万一发生类似纠纷，这将是重要证据。
（3）在您与开发商进行洽谈时，最好把宣传册中有关楼盘房屋或相关设施的具体承诺写入合同，以免日后发生纠纷。