12 租房全攻略
小敏今年刚刚大学毕业，为了方便上班，她在单位附近租了一套房子，并与房主签订了房屋租赁合同，租期一年。半年后，突然有位刘女士找到小敏，对她说原房主已把房子卖给了她，而她不想再出租这套房子了，让小敏在十天之内搬出去。小敏非常着急，对刘女士说：“十天时间太短，我到哪里去找合适的房子呀。而且我和原来的房主签订的是一年的租赁合同，现在才六个月，合同还不到期呢。”刘女士却说：“你和原来房主的事我不管。现在房子是我的了，我让你搬你就得搬。”刘女士的说法有道理吗？
法律分析
由于商品房价格的不断高涨，租房已经成了许多年轻人的选择。那么租房时应注意哪些问题呢？主要有以下几点：
1.房屋租赁合同的登记备案。我国实行房屋租赁合同登记备案制度，要求房屋租赁的当事人在订立、变更或终止租赁合同后，到房地产管理部门进行登记备案。但这种备案制度只是一种行政管理的手段，与房屋租赁合同的效力无关。也就是说，即使房屋租赁合同没有进行登记备案，也不会影响到它的效力。
2.买卖不破租赁。所谓买卖不破租赁就是指租赁关系成立之后，即使出租人将房屋转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，原租赁合同继续有效。根据这一原则，上述案例中的小敏仍然可以继续租住该房屋，房屋的买受人刘女士的要求是没有法律依据的。除房屋买卖以外，在租赁期限内，房屋产权因赠与、继承等发生转移时，原租赁合同还是仍然有效的。房屋的新产权人无权要求承租人搬出承租房屋。
3.承租人的优先购买权。所谓优先购买权是指在房屋租赁合同期限内，出租人如果出售该房屋，承租人在同等条件下有优先购买的权利。优先购买权是承租人的一项法定权利，不论租赁合同中是否有此约定，承租人都享有这项权利。当然，承租人要想行使这项权利，还需要几个条件：其一，出租人出卖房屋的行为必须发生在租赁合同有效期内。其二，承租人行使优先购买权的前提条件是在同等条件下，主要是指承租人购买房屋的价格与第三人相同。其三，承租人应在法律规定的合理期限内作出购买房屋的承诺，否则视为放弃优先购买权。
4.转租。转租的现象在日常生活中非常多，但并不是所有的转租行为都是合法的。根据我国法律的规定，转租必须经过出租人的同意，否则出租人有权解除合同。
法条链接
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
《城市房屋租赁管理办法》(https://www.daowen.com)
第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
（一）将承租的房屋擅自转租的；
……
第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》
第一百一十八条 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
第一百一十九条 承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
温馨提示
关于房屋租赁，请注意以下问题：
（1）房屋转租时，由于次承租人的原因造成的房屋损失，仍然由承租人向出租人承担赔偿责任，这是由合同的相对性决定的；
（2）租赁期间房屋的维修责任是由出租人承担的，但当事人另有约定的除外；
（3）租赁期间承租人对于承租房屋的装修必须要经过出租人的同意，否则承租人应承担恢复原状、赔偿损失的责任。