房屋出现质量问题怎么办？
董女士盼望了两年，终于住进了新房。她看着洁白的墙面，崭新的家具，心里总是美滋滋的。可是好景不长，没过几个月，董女士家的房子出了问题：墙面出现裂缝，还有些渗水，门和窗户也关不严了。看着花费了自己半辈子的心血买回的房子，董女士非常着急。她应该找谁维修呢？是开发商、施工单位、还是物业公司呢？
法律分析
随着我国房地产行业的发展，商品房的质量问题也越来越受到公众的注意，成了购房者最关心的问题之一。的确，商品房不同于一般的消费品，它几乎花去了购房者一生的积蓄，所以商品房的质量也就显得尤为重要。
商品房的质量问题主要包括以下三种情况，下面就为您进行详细分析。
1.房屋交付使用后，在保修期内出现质量问题，但并没有严重影响到正常居住。这种情况是最常见的。此时，应当由出卖人也就是开发商依据住宅质量保证书的约定，承担维修责任。具体的保修期限如下：（1）基础设施工程；房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。（2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏期为五年。（3）供热与供冷系统，为两个采暖、供冷期。（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。如果开发商拒绝修复或者无故拖延的，购房者可以自己修复或者委托他人进行维修，维修费用以及维修期间造成的购房人的损失应由开发商承担。如果过了保修期限，则质量问题由购房者自行维修并承担相关费用。
2.房屋质量出现问题并且严重影响到购房人的正常居住使用的，购房人可以要求解除合同并赔偿损失。那么什么叫“严重影响到购房人的正常居住使用”呢？我国法律中没有给出明确的规定。一般来讲，是指那些屡坏屡修，屡修屡坏的问题，但是还没有达到主体结构不合格的程度。例如屋顶漏雨，修复多次还是漏；门框严重变形；分隔墙使用的建筑材料不符合质量标准，致使隔音效果很差等。如果出现这些问题，购房者可以主张退房，并要求开发商承担赔偿责任。
3.房屋主体质量不合格，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。这种情况是最严重的房屋质量问题。房屋的主体结构主要是指房屋的地基、承重墙等。如果这些结构出现问题，例如地基下陷、承重墙断裂等，会严重影响到房屋的居住功能，并且会给购房者的人身财产安全构成威胁，所以法律赋予了购房者解除合同的权利。当然，购房者请求解除合同，并不影响请求开发商赔偿损失承担违约责任的权利。
法条链接
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。(https://www.daowen.com)
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
温馨提示
关于房屋的质量，请注意以下问题：
（1）在开发商交房时，购房者要对房屋的质量进行仔细的检查，发现问题马上向开发商反映，力争把问题在交房之前解决；
（2）住宅质量保证书是开发商承担保修责任的重要依据，购房者应认真研读，并妥善保存。