购买期房有学问
小茗已经工作了三年了，手里有了点积蓄，她想在这个城市给自己安个“窝”。她跑遍了市内的各个楼盘，终于看中了距离市中心和单位都不太远的一个楼盘，而且还有她特别中意的小户型呢。可是小茗在高兴之余总是有些心里没底：这个楼盘好是好，但是它才刚刚开始开发，还没看见房子的影子呢，这样的楼盘能买吗？
法律分析
根据我国法律的规定，商品房的销售分为两种，一种是现房销售，另一种是期房销售。所谓期房也就是开发商从取得了商品房预售许可证到房屋经过验收合格取得房屋产权证这段时间内销售的商品房。通俗点讲，期房就是达到了国家的预售标准但是还没有建筑完成或者已经建筑完成但还没有取得房屋产权证的商品房。购买期房对于购房者来讲是存在着很大风险的。一般情况下，从购房者交付房款到交房再到取得房屋产权证要经历两三年的时间。在这两三年中很可能会出现一些其他因素导致房屋不能按期完工、房屋质量出现问题或者房产证办不下来等情况。所以购房者在购买期房时要更加谨慎，并注意以下问题：
其一，深入了解开发商的资质和信誉情况。购房者可到售楼中心查验开发商的企业资质，并到该开发商已经开发完成的小区内了解小区的环境、房屋的质量以及开发商的承诺与实际交房的情况是否一致等。
其二，查验商品房预售许可证。按照我国法律的规定，未建成的商品房只有达到一定条件才允许对外销售，开发商在销售前要办理商品房预售许可证，这是房地产行政管理部门颁发的允许开发商对外销售的法定证明。购房者在查验商品房预售许可证时，要看清许可证上载明的楼座是否为自己预购买房屋所在的楼座，以防某些不法开发商用其他楼座的预售许可证欺骗购房者。
其三，明确约定面积误差的处理方式。因购房者在购买期房时商品房还未建成，购房者只能与开发商依据图纸上测算的面积签订合同，但房屋的实际面积与依据图纸测算的面积往往是有出入的，所以在合同中要明确约定面积误差的处理方式。另外，如果合同约定按房屋建筑面积计价的，不但要约定建筑面积的误差处理方式，还要约定套内面积的误差处理方式。具体的约定可参照《商品房销售管理办法》第二十条的规定。
其四，明确约定交房的时间、标准以及房产证办理完毕的时间，并约定违约责任。
法条链接
《商品房销售管理办法》
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。(https://www.daowen.com)
《城市商品房预售管理办法》
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
温馨提示
关于购买期房，请注意以下问题：
（1）不要过分迷信开发商的资质等级，更重要的还是开发商的信誉；
（2）现在有些地区的商品房预售许可证已经上网了，购房者可到本地区房地产行政主管部门的网站上查询，以辨真伪；
（3）在签订商品房预售合同时，购房者往往只注意房屋内部的交房标准，而忽略了交房时小区公共设施和配套设施的交付标准。实际上，如果只是房屋建成了，而其他的配套设施都不完善，购房者仍然是无法入住的。所以提醒购房者注意，在商品房预售合同中，不但要约定房屋的交付标准，还要约定交房时小区公共设施和配套设施应达到的标准。